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近期，多個重點城市公布了2023年供地計劃。從供地指標的具體投向來看，這些城市今年的住宅用地面積普遍大幅減少，與之相對應的是產業(yè)用地和交通用地有較大幅度的增長。
行業(yè)人士分析指出，全國范圍內大量城市今年宅地供應減少，或指向政府希望在這一年時間里迅速調整住宅用地投放規(guī)模，減少推地，從供給側著手恢復市場活力。行業(yè)人士則向《華夏時報》記者表示，通過更為合理的住宅用地供給，可以保障住宅市場供求關系的有效平衡。
住宅、商服用地面積普遍大幅下滑
3月底至4月初，杭州、上海、濟南、沈陽、珠海、南寧等多個重點城市相繼公布2023年供地計劃。值得注意的是，從供地指標的具體投向來看，相比2022年，這些城市今年的住宅、商服用地面積普遍大幅下滑，部分城市甚至出現(xiàn)“腰斬”。
例如，南寧市公布的2023年供應計劃顯示，今年全市供地總量約為35047畝，其中普通商品住宅用地計劃供應2600畝，比2022年的4200畝減少了約38%，計劃出讓面積創(chuàng)近3年新低；2023年，沈陽市國有建設用地供應總量控制在1971.4公頃以內，全市住宅用地計劃供應145.7公頃。而2022年，沈陽全市住宅用地計劃供應量為483.9公頃。
住宅用地減量明顯的城市還有重慶：2023年，重慶市計劃供應住宅用地1162公頃，其中商品住宅用地1155公頃、租賃住宅用地7公頃。相較2022年2243公頃的宅地計劃供應規(guī)模，2023年重慶市住宅用地計劃供應規(guī)?？s減約48.2%，其中中心城區(qū)計劃供應334公頃，同比2022年的947公頃下降約64.7%。
住宅用地大幅減少的同時，在多個熱點城市的供地計劃中，產業(yè)用地和交通用地卻相應地出現(xiàn)增長。
以4月6日公布2023年供地計劃的濟南市為例。今年，全市計劃供地4754.98公頃（71325畝），其中，2023年度交通運輸用地計劃供應2160.82公頃（32412畝），占供地計劃總量的45.44%，其面積、比重均是2018年以來最多的一年。
重慶2023年供地計劃中規(guī)模最大的也是交通水利用地，計劃供應6800公頃。另外，根據(jù)公開信息，自2020年大幅增加交通水利用地以來，重慶市交通水利用地計劃供應規(guī)模至少已連續(xù)4年同比增長。在2023年以前，2021年重慶市計劃供應交通水利用地5686公頃，較2020年實際供應量增加48%；2022年，重慶全市計劃供應交通水利用地5900公頃，較上年增長214公頃。
與此同時，各地保障房土地供應面積降幅亦頗為明顯。據(jù)統(tǒng)計，除了上海和廣州較去年增加保障房土地供應，其余城市的保障房用地“坍縮”：從降幅來看，重慶減少85.7%，東莞減少88.7%，南寧減少90.4%，天津減少93.8%降幅最為明顯；從供應量來看，多城市保障房供應面積“大跳水”，天津、南昌、濟南、杭州今年保障房供應面積至少減少60萬平方米。
部分土地市場仍持續(xù)低迷
劉晨光分析指出，全國范圍內大量城市今年宅地供應減少，或指向政府希望在這一年的時間里迅速調整住宅用地投放規(guī)模，減少推地，從供給側著手恢復市場活力。
“去年大部分城市沒有完成全年供地計劃，成交面積大幅萎縮，今年各地紛紛下調商品房供應面積。除了上海、廣州、珠海、連云港，其余的城市住宅用地都在減量下滑。”劉晨光認為。
張波也向《華夏時報》記者分析指出，住宅用地的減少與當?shù)貥鞘薪禍赜幸欢P系，不少城市前幾年住宅供地量偏大導致市場供大于求的狀況持續(xù)，并不有利于樓市的穩(wěn)定發(fā)展。
對于多地宅地供給的減少，從業(yè)人士直言：“這是因為一些城市土地庫存積壓嚴重、且往往出現(xiàn)流標，而目前市場成交還沒有恢復，房企拿地較為謹慎。”
以沈陽為例，中原地產研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2022年沈陽商品房住宅供應建筑面積為254萬平方米，實際成交僅有149萬平方米；樓面價從5466元/平方米降至4355元/平方米。2022年，沈陽僅完成兩輪集中供地，共成交76.7萬平方米，2021年集中供地成交面積338.82萬平方米，2022年交易量僅為上一年的25%。不僅如此，該市上一年土拍流拍情況嚴重，第一輪流拍率達20%、第二輪流拍率達23%。
張波認為，通過更為合理的住宅用地供給，可以有效保障住宅市場供求關系的平衡。比如，山東今年就將住宅用地近三年年平均完成交易量以及對應的住宅建筑面積，作為測算下一年度供地計劃總量的參考。
此外，還有業(yè)內人士判斷，住宅用地供應計劃的縮水，除了會提高房企拿地的競爭強度，在今年市場回暖、開發(fā)企業(yè)融資環(huán)境寬松和供應計劃縮減的情況下，也將推動更多存量項目加快入市。
不過，盡管多地住宅用地出現(xiàn)明顯下滑，但劉晨光強調，總體上，重點城市供地指標具體投向的變化，符合自然資源部對今年的供地指標安排。
今年1月11日，全國自然資源工作會議提出，2023年土地計劃指標適當增加，支持“十四五”規(guī)劃重大工程盡快落地。會上，自然資源部部長王廣華表示，“統(tǒng)籌優(yōu)化’十四五’時期土地計劃指標分配，適當增加2023年指標，支持’十四五’規(guī)劃重大工程盡快落地，支持交通、能源、水利、信息等基礎設施建設，支持城市群和都市圈建設現(xiàn)代化基礎設施體系。”
此前，2022年12月8日，自然資源部辦公廳印發(fā)《關于進一步規(guī)范住宅用地供應信息公開工作的通知》，要求因城施策安排計劃總量，凡商品住房去化周期長、土地流拍率高、市場需求明顯不足的城市，應當控制商品住宅供地規(guī)模，其中已供應未竣工住宅用地面積超過近三年平均完成交易量5倍的城市，應當從嚴壓縮計劃規(guī)模直至暫停供地。而此前，自然資源部下發(fā)的全域土地綜合整治通知中規(guī)定，通過全域土地綜合整治，確保整治區(qū)域內耕地質量有提升、新增耕地面積原則上不少于原有耕地面積的5%。
劉晨光總結表示，也就是說，國有建設用地指標的投放一是要受“穩(wěn)耕地”的約束；二是優(yōu)先安排民生項目、重大基礎設施項目、產業(yè)服務業(yè)等項目用地，支撐制造業(yè)強國、交通強國的戰(zhàn)略規(guī)劃；三是宅地的供應量則要結合之前的成交量和目前的庫存量以及市場的需求適當確定，保持 房地產市場穩(wěn)定；四是保障房用地導向逐漸糾偏——按需“應保盡保”，“畢竟從長期看，發(fā)展租賃住房不應占用過多的新增供地，而更應該在存量上做文章。”劉晨光直言。
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