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研報(bào)原文如下：
▍房?jī)r(jià)和股價(jià)在中長(zhǎng)期一般呈現(xiàn)同趨勢(shì)變化，即財(cái)富效應(yīng)明顯。
無(wú)論資本市場(chǎng)是上升還是下降的階段，房?jī)r(jià)變化的趨勢(shì)往往和股價(jià)變化趨勢(shì)一致。海外發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)和股價(jià)同向表現(xiàn)的特征則更為明顯，只不過(guò)房?jī)r(jià)往往晚于股價(jià)的變化而變化。財(cái)富效應(yīng)是解釋房?jī)r(jià)和股價(jià)同向變動(dòng)的主要原因，即居民財(cái)產(chǎn)性收入的增加反過(guò)來(lái)又增加了居民其他資產(chǎn)配置的需求。此外，股價(jià)和房?jī)r(jià)上升的階段，往往宏觀經(jīng)濟(jì)也趨勢(shì)向好。
▍ 房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)往往滯后，而且一般較之資本市場(chǎng)表現(xiàn)更為平穩(wěn)。
無(wú)論是在資本市場(chǎng)上行期還是下行期，股價(jià)往往先于房?jī)r(jià)表現(xiàn)而表現(xiàn)。當(dāng)然，房?jī)r(jià)的波動(dòng)性遠(yuǎn)小于股價(jià)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局和Wind數(shù)據(jù)，2005年以來(lái)，房?jī)r(jià)指數(shù)的月度環(huán)比標(biāo)準(zhǔn)差為0.5%，滬深300的標(biāo)準(zhǔn)差則到了8.0%。無(wú)論在上漲還是下跌的環(huán)境中，股市的彈性都往往更大。在成交量方面，樓市的波幅也明顯小于股市。
▍房地產(chǎn)市場(chǎng)不能簡(jiǎn)單和股市比較估值。
我國(guó)的房屋租金回報(bào)率的倒數(shù)（相當(dāng)于股市的PE）確實(shí)長(zhǎng)期高于資本市場(chǎng)。不過(guò)，兩者不能簡(jiǎn)單比較，因?yàn)闃I(yè)主在受教育等方面的權(quán)益領(lǐng)先于租戶，業(yè)主居住的裝修自由度和居住穩(wěn)定性也明顯領(lǐng)先于租戶，租賃形成的居住權(quán)和自有房屋居住權(quán)存在明顯的差異。房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期交易成本顯著偏高，作為一項(xiàng)資產(chǎn)其流動(dòng)性偏低。房地產(chǎn)資產(chǎn)在結(jié)構(gòu)上存在顯著差異，以二手為主新增供給較少的區(qū)域房?jī)r(jià)受預(yù)期影響很大。
▍我們預(yù)期2024年房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)。
2024年9月以來(lái)，政策以推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)為目標(biāo)，綜合利用降低首付，降低利率，增加公積金貸款額度等一系列手段。到十一長(zhǎng)假之后，市場(chǎng)呈現(xiàn)初步止跌的跡象，交易量看房人數(shù)都明顯提升， 新房和 二手房市場(chǎng)都熱度上升根據(jù)貝殼APP，國(guó)慶假期（10.1-10.7）84個(gè)樣本城市二手房交易套數(shù)同比上漲54%，二手房帶看量較前一周上漲48%。我們相信，在政策持續(xù)發(fā)力的背景下，改善性需求有望不斷釋放，預(yù)計(jì)年內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)目標(biāo)。
▍風(fēng)險(xiǎn)提示：
居民預(yù)期未有扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面升溫?zé)岫炔豢沙掷m(xù)的風(fēng)險(xiǎn)；低線城市供給過(guò)大的風(fēng)險(xiǎn)；房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力持續(xù)下降，資產(chǎn)負(fù)債表承壓的風(fēng)險(xiǎn)。
▍投資策略：
股市不是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本因素，不過(guò)股市和房地產(chǎn)市場(chǎng)往往呈現(xiàn)同向變化的趨勢(shì)，且房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)往往滯后于股市。不動(dòng)產(chǎn)在居民資產(chǎn)負(fù)債表的組成中權(quán)重大幅高于金融資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的意義巨大。如果政策目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力有望顯著恢復(fù)，當(dāng)前市值則可能顯著低估。
來(lái)源：中信證券 |