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十三屆全國人大三次會議5月28日表決通過了《中華人民共和國民法典》，6月1日，新華社授權全文播發(fā)這部法律，宣告“民法典時代”正式到來。
民法典共7編、1260條，各編依次為總則、物權、合同、人格權、婚姻家庭、繼承、侵權責任和附則，自2021年1月1日起施行，婚姻法、繼承法、民法通則、收養(yǎng)法、擔保法、合同法、物權法、侵權責任法、民法總則同時廢止。
新華社文章指出，民法典是新中國第一部以法典命名的法律，開創(chuàng)了我國法典編纂立法的先河，具有里程碑意義。
那么民法典時代，關于 房地產行業(yè)的問題有何亮點，又將帶來哪些影響呢？
此次《民法典》在用益物權中新增加了一種類型——居住權。學界觀點認為，居住權的設立以人為本，保障“居者有其房”。
《民法典》第三百六十六條明確，居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。
第三百六十七條，設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。
第三百六十八條，居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。設立居住權的，應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
第三百六十九條，居住權不得轉讓、繼承。設立居住權的住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。
第三百七十條，居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的，應當及時辦理注銷登記。
第三百七十一條，以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規(guī)定。
中國政法大學教授朱巍提到，此次民法典在用益物權中新增加了一種類型——居住權。“居住權屬于用益物權中新增加的一個權力，這一權力不能繼承不能轉讓，且不收費，但需要登記。”
“居住權的提出并非首次。2007年物權法討論時，著名法學家、中國政法大學前校長江平就提到過居住權。這次借助民法典編纂，把居住權規(guī)定到物權編里，主要目的是保障‘居者有其房’。”朱巍說道。
朱巍認為，居住權的設立有助于經濟社會的發(fā)展，在不轉移所有權的情況之下，強調其用益物權，這對于民事財產領域是一種多方處置的方式；另外，居住權將用益物權的類型多元化，在所有權、財產權實際并未轉移的情況下，僅是用益物權的轉移。此外，民法典規(guī)定，設立居住權的住宅不得出租，這也就是說用益權人也不能利用住宅獲得收益，因此居住權是一種受限制的權利，但又能夠使得“居者有其屋”。
中國人民大學商法研究所所長劉俊海指出，“居住權的設立出發(fā)點是以人為本，包括一些保姆在雇主家干活，老了回農村沒有房子住了怎么辦的問題，就可以在主人家里住，以此增強居住者的安全感。”
中央財經大學教授、法學院院長尹飛表示，《民法典》中明確居住權主要是實現(xiàn)“物盡其用”，強化實際居住人的權利效力。通過多層次的房屋產權結構滿足人民群眾的居住需要。同時居住權還可以適用于“企業(yè)引進人才”。比如北上廣深的房價很貴，但企業(yè)引進人才需要有住房需求，通過居住權可以保障其居住需求。
不過，蘇州大學王健法學院教授、副院長程雪陽也指出，設立居住權后，可能會對房屋所有權交易有一定的影響，因為即使房屋賣了，居住權人還可以繼續(xù)居住。 |