|
被稱為“樓市調(diào)控最嚴二線城市”的長沙，在限價、限售、限貸的后面，因為提到“限利”，引發(fā)全國矚目。
12月11日傍晚，長沙市發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房價格構(gòu)成有關(guān)事項的通知》（長發(fā)改價調(diào)〔2019〕296號，以下簡稱《通知》），明確了長沙市商品住房價格由“成本+利潤+稅金”構(gòu)成，平均利潤率為6%至8%?！锻ㄖ窂?2月11日起執(zhí)行。
12月12日晚上，中國 房地產(chǎn)報記者發(fā)現(xiàn)，這份《通知》在長沙市政府官網(wǎng)上已被刪除。如同今年9月30日，長沙市住建局發(fā)布《長沙市人才購房補貼實施辦法》，以正式文件延續(xù)“暫行辦法”一樣，一石驚起千層浪。
“樓市調(diào)控最嚴的二線城市驚天大逆轉(zhuǎn)”“看似仍限價，但發(fā)生了改變沒有天花板了”“低利潤率情況下，或鼓勵房企開發(fā)高價樓盤以尋求高額利潤”等各種聲音不斷傳出。輿論魚龍混雜時刻，長沙市發(fā)改委相關(guān)人士對外表示，限價“更嚴”和“放松”的說法均不準確，長沙樓市政策并沒有新的變化。
2016年10月份以來，長沙市多次加碼樓市限購、限售、限價等調(diào)控政策，2017年長沙就發(fā)布過限價商品房限利潤的政策，因此也獲得“二線城市調(diào)控最嚴厲城市”稱號。除了引發(fā)全國矚目的“限利”，另有市場人士表示，在當前樓市下行環(huán)境下，長沙地價在經(jīng)歷一輪上漲過后，開發(fā)商拿地意愿不高，土地市場正面臨壓力，此時長沙或以保地價來穩(wěn)定土地市場。
“這次通知提到平均利潤率6%~8%，與兩年前暫行辦法的相關(guān)條款基本一致，只是此次條款把之前‘限價商品住房平均利潤率’的‘限價’二字去掉。”一位當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，商品房限價應(yīng)該仍會繼續(xù)。這個通知根本不是樓市新政，只是原來的“暫行辦法”文件兩年有效期滿，需要重新發(fā)一個新文件來延續(xù)政策的效力。
2017年11月30日，長沙市發(fā)改委發(fā)布《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》通知，第六條第二項明確，限價商品住房的平均利潤率為6%~8%，生效日期從2017年12月11日至2019年12月11日。
長沙市明確，商品住房成本由8個方面構(gòu)成，即樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費、管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、行政事業(yè)性收費和基金。也就是說，長沙市商品住房價格繼續(xù)采用成本法監(jiān)制，樓面地價等進入房價成本。
長沙還要求，以下5類費用不得計入商品房價格，包括：住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費用；開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應(yīng)分攤的各種費用；各種于商品住房開放經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈和其他費用；各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應(yīng)計入價格的費用。
在商品住房利潤方面，長沙市規(guī)定，以樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費的成本之和為基數(shù)，平均利潤率為6%~8%。
地價成本一直在漲
2017年10月，長沙市開始推出“限房價+競地價+搖號”出讓住宅用地，“雙限地”成了土地市場供應(yīng)的主流，地價也在逐步攀升。
不得不說，當時開啟了長沙限價地供應(yīng)序幕的位于雨花區(qū)牛頭村的編號為[2017]長土網(wǎng)040號地塊，住房限定售價為7700元/平方米，起始樓面價約2290元/平方米，競得樓面價約3435元/平方米。另一宗位于雨花區(qū)韶山路143號的編號為[2017]長土網(wǎng)041號地塊，住房限定售價為7195元/平方米，起始樓面價約2103元/平方米，競得樓面價約3154元/平方米。
即將于本月下旬掛牌截止、同樣位于雨花區(qū)的編號分別為[2019]長沙市112號、[2019]長沙市114號、[2019]長沙市115號的地塊，其住宅限價分別為10600元/平方米、10600元/平方米、11800元/平方米，起始樓面價就分別約3470元/平方米、4000元/平方米、5200元/平方米。至此，長沙市內(nèi)五區(qū)住宅單價限價全線突破萬元。
“雙限地”的房價在漲，地價也在漲。在長沙樓市熱門片區(qū)梅溪湖板塊，2017年12月26日，片區(qū)首宗限價地[2017] 053號地塊，住房限定售價為9970元/平方米，以起始樓面價約4794元/平方米出讓。2018年3月12日，該板塊編號為[2018] 009號地塊，住房限定售價為9971元/平方米，起始樓面價約4814元/平方米，競得樓面價達6152元/平方米。2018年9月13日，該板塊編號為[2018]071號地塊，住房限定售價為11000元/平方米，起始樓面價約6000元/平方米，競得樓面價達6417元/平方米。
今年4月16日，位于梅溪湖板塊的編號為[2019] 010號地塊，住房限定售價為12600元/平方米，起始樓面價約6006元/平方米，競得樓面價達到了7207元/平方米。
土地市場轉(zhuǎn)冷
盡管地價成本一直在漲，但長沙土地市場也呈現(xiàn)出轉(zhuǎn)冷跡象，房企哄搶地塊的局面不再。
湖南中原戰(zhàn)略研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個月，長沙市內(nèi)六區(qū)累計供應(yīng)經(jīng)營性用地達89宗，供應(yīng)總建筑面積約1594萬平方米，同比增加23%；累計成交土地建筑面積1409萬平方米，同比增加34%，成交量遠超去年全年。
土地市場看上去明顯放量，但自今年11月以來，長沙土地市場也在轉(zhuǎn)冷。11月，長沙市內(nèi)六區(qū)總計成交的4宗經(jīng)營性用地，總建筑面積約38萬平方米，環(huán)比減少79%，同比增加253%，成交總建筑面積為今年以來月度最少值，且其中有2宗限價地為底價成交。
中國房地產(chǎn)報記者了解到，房企在長沙理性拿地，除了出于對地價成本一直在漲的憂慮，還有就是明顯感受到了持續(xù)加大的短期去化壓力，樓市發(fā)出下行信號。
從數(shù)據(jù)看，11月份，長沙市內(nèi)五區(qū) 新房整體供求比1.2，住宅市場已連續(xù)4個月處于供過于求狀態(tài)。
這種狀態(tài)又遇上年末，各大房企紛紛沖刺銷售業(yè)績。在更多項目集中入市的同時，長沙有房企不僅向無資格購房者售房，還發(fā)生內(nèi)部銷售人員為搶客戶而互毆現(xiàn)象，有房企甚至全員下達銷售任務(wù)，只要交10萬元定金，即可算銷售業(yè)績，并獲得銷售傭金。
土地供應(yīng)方面，12月份，長沙市內(nèi)六區(qū)共有17宗土地出讓。住宅用地中，有5宗為限價地，另出現(xiàn)了5宗不限價地。
“地價即便高溢價也能進入房價成本，看似鼓勵房企放心拿地、保住地價。但短期長沙市場能不能接受更多的高價樓盤？”有房企人士擔(dān)心稱。有房企人士也提出自己的顧慮，6%~8%的利潤率較為有限，房價核價后，一旦別的成本增加，項目或面臨虧損風(fēng)險。
|