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近日，由上海市人民政府發(fā)布的《上海市公有住房差價(jià)交換辦法》終結(jié)了上海戶籍購(gòu)買(mǎi)使用權(quán)房不限購(gòu)的歷史。
具體來(lái)看，這一新政重點(diǎn)內(nèi)容如下：
1、整棟獨(dú)用花園住宅的使用權(quán)房，不能買(mǎi)賣(mài)。
2、滬籍家庭擁有2套及以上住房的（包括使用權(quán)房和產(chǎn)權(quán)房），不能再買(mǎi)使用權(quán)，限購(gòu)。
3、滬籍單身家庭擁有1套及以上住房的（包括使用權(quán)房和產(chǎn)權(quán)房），不能再買(mǎi)使用權(quán)，限購(gòu)。
4、戶口本不在一起的滬籍家庭，也只能買(mǎi)一本房卡的使用權(quán)房，不能購(gòu)買(mǎi)多本房卡的同一套使用權(quán)房，限購(gòu)。
5、花園住宅和優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑的使用權(quán)房，鼓勵(lì)市政由指定企業(yè)收購(gòu)。
6、公司名義不能新購(gòu)使用權(quán)房。
該《辦法》將自2019年12月1日起施行，屆時(shí)1999年印發(fā)的《上海市公有住房差價(jià)換房試行辦法》同時(shí)廢止。
1、無(wú)需過(guò)度解讀 僅為原有政策的補(bǔ)充完善
對(duì)此，不少媒體表示，該新政的發(fā)布是對(duì)現(xiàn)有“限購(gòu)”政策的加碼。部分媒體認(rèn)為，以往的使用權(quán)房不限購(gòu)、不占用購(gòu)房資格，雖然僅限上海戶籍購(gòu)買(mǎi)，但卻可掛戶口、可做學(xué)區(qū)房、并擁有一定的拆遷幾率，是不錯(cuò)的投資標(biāo)的。
我卻認(rèn)為無(wú)需對(duì)此做過(guò)多地聯(lián)想、解讀，該新政僅僅只是對(duì)原有政策的完善。
這主要是由于，使用權(quán)房本身在20年前就已可以進(jìn)行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)诰唧w使用過(guò)程中，使用權(quán)房與產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有太大差異，使用權(quán)房從某種意義上，是一種限制了一定條件的、具有中國(guó)特色的一種住房形態(tài)，主要是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了一定條件的限制。
一直以來(lái)，使用權(quán)房都沒(méi)有被納入整個(gè)住宅的限購(gòu)體系之內(nèi)，這其實(shí)并不合理，所以我認(rèn)為這次的新政不是要加強(qiáng)限購(gòu)，而只是作為一種補(bǔ)充。
從目前市場(chǎng)上傳出的一些聲音來(lái)看，這份《辦法》既不會(huì)和所謂的拆遷補(bǔ)償有關(guān)，也不代表要在目前這種整體承壓的市場(chǎng)上面做“火上澆油”的事情，我認(rèn)為沒(méi)有必要做過(guò)多地聯(lián)想，其實(shí)就是對(duì)原有政策的完善，僅此而已。
2、花園住宅和優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑應(yīng)該進(jìn)行管理保護(hù)
從細(xì)則來(lái)看，新政中尤其是對(duì)整棟獨(dú)用花園住宅、花園住宅和優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑使用權(quán)房進(jìn)行了特別的限制，如整棟獨(dú)用花園住宅的使用權(quán)房不能買(mǎi)賣(mài)，鼓勵(lì)市政指定企業(yè)收購(gòu)花園住宅和優(yōu)秀歷史保護(hù)建筑的使用權(quán)房等。
我認(rèn)為這是有一定道理的，上海一直以來(lái)存在一批花園 別墅及歷史保護(hù)建筑，因?yàn)榉N種原因，這些建筑作為使用權(quán)房散落在“民間”，如果今天不對(duì)其進(jìn)行管理控制，那也許某天等我們?cè)倩剡^(guò)頭去看的時(shí)候，可能會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題，如2018年8月始建于1935年的德鄰公寓就曾因承租人違法改建而出現(xiàn)過(guò)糾紛。
因此無(wú)論是從建筑角度，還是從歷史角度，都應(yīng)該要對(duì)其進(jìn)行保護(hù)。而從目前上海對(duì)于歷史建筑或知名建筑的保護(hù)情況來(lái)看，實(shí)際上還需要一套完整的管理模式來(lái)進(jìn)行。
3、使用權(quán)房交易占比不高 不會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成過(guò)多影響
從短期來(lái)看，新政出臺(tái)后，肯定會(huì)對(duì)使用權(quán)房的交易量產(chǎn)生一定影響，成交量肯定會(huì)出現(xiàn)一定縮減。但是從整體市場(chǎng)上看，使用權(quán)房的交易量增減并不會(huì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)造成過(guò)多影響。
這主要是因?yàn)槭褂脵?quán)房交易首先屬于 二手房市場(chǎng)，在整個(gè)二手房市場(chǎng)中，使用權(quán)房?jī)H占其中一部分，除此之外還有商品房、房改房。從目前某二手房在線交易網(wǎng)站上所掛牌的使用權(quán)房數(shù)據(jù)來(lái)看，上海區(qū)域的全部掛牌房源約1426間，主流還是產(chǎn)權(quán)房交易。
所以從整體來(lái)看，使用權(quán)房的限購(gòu)政策僅對(duì)小規(guī)模人群產(chǎn)生影響，對(duì)整體市場(chǎng)影響較低。 |