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近日，市價格舉報中心接到園區(qū)某小區(qū)40多位業(yè)主集體投訴，稱臨時停車收費標準過高，懷疑物業(yè)公司在亂收費；市民白女士則稱其去年購買的車位，從未停放過車輛，最近小區(qū)物業(yè)要她補繳每月管理費，她很不解，自家車位，何況都沒用過，何來管理費……
據(jù)市物價局統(tǒng)計，小區(qū)停車收費，向來是價格糾紛的“重災區(qū)”，最近更是連續(xù)多月位列價格舉報投訴榜首。小區(qū)停車，涉及千家萬戶，如今都有哪些扯皮事讓大家煩不勝煩？產(chǎn)生糾紛的原因是什么？小區(qū)業(yè)主和物業(yè)究竟誰有理誰不合規(guī)矩？
臨時停車漲價引發(fā)集體糾紛
業(yè)委會不能擅自說漲就漲
最近一段時間，有40多位市民向市價格舉報中心集體投訴，小區(qū)將臨時停車收費標準調(diào)整為“半小時內(nèi)免費，超過半小時后8元/小時”，有親朋好友前來拜訪走動，動輒就被收取幾十元的停車費，小區(qū)業(yè)主都很憤怒，這收費標準實在過高，懷疑物業(yè)服務公司存在亂收費現(xiàn)象，希望價格主管部門調(diào)查處理。
物價部門調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)已成立業(yè)委會，其上調(diào)臨時停車收費標準是由業(yè)委會和物業(yè)服務公司協(xié)商確定的。根據(jù)規(guī)定，對于住宅小區(qū)停車服務收費的管理，業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會或者其授權(quán)的業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定該小區(qū)汽車停放費標準，也就是說，成立了業(yè)主大會的小區(qū)，為了提高自治水平，汽車停放費定價權(quán)放給了業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)委會，由其與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定具體收費標準。
制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案都是由業(yè)主大會決定的事項，因此，上調(diào)汽車停放費這一事項也應由業(yè)主大會按照法定程序決定，之后由業(yè)委會具體執(zhí)行。深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司的確是得到小區(qū)業(yè)委會認可才實施調(diào)價，但本該代表廣大業(yè)主利益的業(yè)委會卻并沒有就此事公開征集業(yè)主們的意見。根據(jù)規(guī)定，對于業(yè)委會未經(jīng)法定程序召開業(yè)主大會或未獲業(yè)主大會授權(quán)而作出的決定，如遇業(yè)委會擅自作出調(diào)價決定的，業(yè)主應該向區(qū)、
縣 房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請改正或撤銷該決定，維護自身合法權(quán)益。
在小區(qū)買了車位未使用
被補收管理費是否合理
市民白女士怎么也想不通，2016年購買所在小區(qū)的車位后，一直未停放過車輛，直到今年才開始使用，但小區(qū)物業(yè)卻要求補交2016年空置那幾個月的車位管理費每月50元。白女士覺得很冤，感覺物業(yè)有亂收費嫌疑，最近向市價格舉報中心投訴。
根據(jù)《蘇州市物業(yè)服務收費管理實施細則》第十五條規(guī)定“納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未售出或者尚未交付物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設(shè)單位全額承擔。完成交付手續(xù)的次月起，物業(yè)服務費用由業(yè)主或物業(yè)使用人交納”，同時，《實施細則》第三條對“物業(yè)服務費用”作了詳細說明，明確“本細則所稱物業(yè)服務費，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)管理機構(gòu)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費用。物業(yè)服務費包括物業(yè)公共服務費、汽車停放費、特約服務費、代辦服務費”。物價部門的相關(guān)負責人說，白女士所購買的車位處于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，因此，應在購買車位的次月起交納汽車停放費（包括車位管理費）。
價格調(diào)解專家剖析糾紛關(guān)鍵
業(yè)主要積極參與自主治理
據(jù)市價格舉報中心的相關(guān)負責人說，小區(qū)臨時停車收費一直以來都是群眾比較關(guān)心、反映比較多的問題，而因其既帶有社會停車場停車收費的特點，又涉及到物業(yè)管理等方面問題，所以投訴的處理也相對復雜。從最近市民們普遍反映的情況來看，主要集中在臨時停放和小區(qū)業(yè)主長期停放管理費兩大類。
而引發(fā)臨時停車糾紛的主要有兩大原因：隨著機動車保有量不斷增加停車設(shè)施資源嚴重不足，是導致各類停車難問題的根本原因。有的居民小區(qū)按照設(shè)計建設(shè)時的需求看，停車位數(shù)量“綽綽有余”，但交付使用后卻發(fā)現(xiàn)停車位“緊緊巴巴”，特別是一些老新村停車位緊張的問題更為嚴重，因此，為控制外來車輛進入小區(qū)，一些原本不收臨時停車費的小區(qū)開始收取臨時停車費，在收費問題上，未能達成一致，引發(fā)糾紛；其次，少數(shù)物業(yè)服務企業(yè)社會信用缺失，物業(yè)人員管理水平不高。少數(shù)物業(yè)服務企業(yè)誠信經(jīng)營觀念淡薄，為追求利益置政策規(guī)定于不顧，比如有的物業(yè)服務企業(yè)為獲得業(yè)主授權(quán)鉆空子、搞變通，以召集法定人數(shù)業(yè)主難度大為理由，采取電話征求意見等方式代替召開業(yè)主大會，有的甚至在電話中含糊其辭、瞞天過海，實際情況與電話告知業(yè)主的情況出入較大。物價部門的價格糾紛調(diào)解專家認為，解決小區(qū)臨時停車等物業(yè)管理方面的問題，“關(guān)鍵一招”是推行小區(qū)自主治理。但目前各類小區(qū)業(yè)主大會和業(yè)委會的成立方式基本上是依靠業(yè)主自發(fā)組織，這種形式容易受到外界干擾，可能出現(xiàn)業(yè)主久召不集、選舉程序混亂、當選業(yè)主履職偏差等問題，因此，在業(yè)主大會和業(yè)委會籌建、成立階段，建議由行業(yè)主管部門或社區(qū)、居委會等進行干預，全程組織指導，確保選舉產(chǎn)生的業(yè)委會能有效履職，真正替業(yè)主和物業(yè)使用人做主。
對于小區(qū)長期停放的管理費糾紛，調(diào)解專家解釋說，這還是業(yè)主對一些規(guī)定不了解造成的。關(guān)于物業(yè)收費起始時間的問題，我市已有制度規(guī)定，但依然會有市民對已經(jīng)明確的收費問題提出質(zhì)疑，比如，空置車位被要求補繳管理費的糾紛，業(yè)主和物業(yè)公司互相不通氣是問題的關(guān)鍵原因。有的業(yè)主覺得自己的車位未使用、房屋未入住，就不應該交納車位管理費；而物業(yè)服務企業(yè)則認為不論業(yè)主是否入住或使用了車位，自己都履行了物業(yè)服務協(xié)議，提供了相關(guān)維修、養(yǎng)護、管理等方面的服務，并未因個別業(yè)主未入住或車位未使用就降低了成本、減少了服務。調(diào)解專家認為，涉及小區(qū)停車糾紛，無論是哪種情況，解決問題的關(guān)鍵都是促進業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)之間的溝通，發(fā)揮好業(yè)委會、業(yè)主大會的作用，提升小區(qū)自治水平。價格主管部門將為此加大相關(guān)收費政策的宣傳力度，讓市民們更了解我市物業(yè)收費的相關(guān)規(guī)定，做到明明白白交費。
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