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上半年，樓市大火了一場(chǎng)，惹來(lái)了不少后遺癥：由購(gòu)房合同引發(fā)的投訴糾紛層出不窮，高新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局近期對(duì)全區(qū)房地產(chǎn)銷售合同進(jìn)行了摸底調(diào)查。經(jīng)過法律專家的逐一過堂審查，發(fā)現(xiàn)問題真不少。昨天，高新區(qū)40多家房地產(chǎn)商齊聚，一一了解問題所在，將于15天內(nèi)拿出有效整改措施。
房子不賣了僅賠0.01%違約金怎么定房產(chǎn)商說了算
蘇州的房產(chǎn)銷售合同采用的是同一版本，是經(jīng)過住建、市場(chǎng)監(jiān)管部門審核，合法合理的銷售合同。不過，有心人也許已經(jīng)注意到了，在合同的空白處有許多附加條款，這是由買賣雙方協(xié)商制定的。實(shí)際上，“協(xié)商”大多是不存在的，在消費(fèi)者購(gòu)房簽合同前，房產(chǎn)商已將各種條款打印其上，消費(fèi)者到時(shí)只需簽字認(rèn)可就行，經(jīng)過法律專家的審查發(fā)現(xiàn)，條款中有不少損害消費(fèi)者權(quán)益的格式條款。
比如一家置地公司的買賣合同第二十六條，出賣人承諾：1.該商品房沒有權(quán)屬糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛；2.該商品房沒有銷售給除買受人以外的其他人；3.該商品房沒有司法查封或其他受到限制交易的情況；如出賣人隱瞞上述情況，導(dǎo)致買受人不能辦理預(yù)售房屋登記備案、房屋登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛，買受人有權(quán)解除合同、請(qǐng)求損失，出賣人應(yīng)當(dāng)按照本合同第四條約定房屋總價(jià)款0.01%向買受人支付違約金。
法律專家認(rèn)為，這個(gè)合同條款符合格式條款的形式，屬于預(yù)先預(yù)定、反復(fù)使用并在合同訂立時(shí)也沒有與買受人協(xié)商。《司法解釋》第八條規(guī)定：導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。合同條款中第二與第三項(xiàng)承諾，與《司法解釋》第八條所涵蓋的情形一致。如果最終合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買受人除解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。而合同條款中僅約定出賣人應(yīng)當(dāng)按照本合同第四條約定房屋總價(jià)款0.01%向買受人支付違約金，而排除了買受人請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償請(qǐng)求權(quán)?！逗贤ā返谒氖畻l規(guī)定：“提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款應(yīng)無(wú)效。”
有失公正、排除消費(fèi)者權(quán)益 買房時(shí)這些格式條款很常見
據(jù)高新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局市場(chǎng)處處長(zhǎng)姜明介紹，經(jīng)過聘請(qǐng)的相關(guān)法律專家的逐個(gè)逐條審查，發(fā)現(xiàn)排除消費(fèi)者權(quán)利、增加消費(fèi)者義務(wù)、免除房產(chǎn)商責(zé)任的格式條款很常見。
比如，在買賣合同第十二條上寫著：房屋需要保修的，出賣人修復(fù)期間，需要買受人配合的，出賣人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償買受人一定數(shù)額的誤工費(fèi)。房屋在保修期內(nèi)質(zhì)量出現(xiàn)問題，出賣人有義務(wù)進(jìn)行維修。維修時(shí)需買受人配合而造成買受人誤工的，理應(yīng)支付一定的誤工費(fèi)。誤工費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)最低應(yīng)當(dāng)按照蘇州市最低工資標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算。而在提供的諸多買賣合同中，大多數(shù)出賣人所承擔(dān)的誤工費(fèi)不超過50元，甚至存在0元的約定。
再如買賣合同第十五條：出賣人交付的商品房未達(dá)到約定的標(biāo)準(zhǔn)，那么可以認(rèn)定出賣人并沒有充分履行約定的義務(wù)，構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！逗贤ā返?07條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。”同時(shí)，《民法通則》第111條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定條件的,另一方有權(quán)要求履行或者采取補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失。”由法律規(guī)定可以看出，出賣人存在本合同第十五條約定的違約行為時(shí)，應(yīng)當(dāng)由買受人請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任并賠償全部損失。而在此次過堂的所有合同中，大量存在出賣人僅僅承擔(dān)少量比例的裝修與設(shè)備材料差價(jià)，甚至存在“視具體情況由出賣人決定：維修至符合雙方約定標(biāo)準(zhǔn)為止或者出賣人給予裝飾、設(shè)備差價(jià)。”的約定，明顯利用在買賣中的市場(chǎng)地位，通過格式條款規(guī)避自己的責(zé)任。
買賣合同第二十九條中，出賣人變更商品房結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸等，獲得建設(shè)管理部門批準(zhǔn)后書面通知買受人，買受人有權(quán)解除合同。如果買受人不解除合同，有權(quán)要求出賣人賠償由此造成的損失，雙方約定如下：本條款已經(jīng)明確買受人有權(quán)請(qǐng)求出賣人賠償損失，但在此次審查的合同中，多次出現(xiàn)約定的內(nèi)容為“無(wú)”或者“雙方繼續(xù)履行合同，出賣人不賠償損失”，這也是出賣人利用自身有利地位，規(guī)避自身責(zé)任，免除買受人的損失賠償請(qǐng)求權(quán)。
同時(shí)，姜明說，合同中存在大量的顯失公正公平的格式條款。比如，在補(bǔ)充條款中，出賣人對(duì)房屋設(shè)計(jì)、規(guī)劃的變更若無(wú)須經(jīng)過部門審批，則出賣人無(wú)須通知或者經(jīng)買受人同意。
買受人簽訂房屋買賣合同的目的是為了獲得合同所約定的房屋。如果出賣人對(duì)房屋的規(guī)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，房屋發(fā)生了預(yù)定以外的變化，那么必然導(dǎo)致買受人的合同目的受到影響。在這種情況下，出賣人在享有變更規(guī)劃和設(shè)計(jì)的權(quán)利同時(shí)，也需要最低限度地履行對(duì)出賣人的通知義務(wù)。如果不履行，那么會(huì)造成買賣雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等，顯然有失公平。同時(shí)，《物權(quán)法》第七十六條規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。所以，開發(fā)商無(wú)權(quán)擅自變更規(guī)劃，如果因變更規(guī)劃給購(gòu)房者造成損失的，購(gòu)房者有權(quán)要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失。
每家房產(chǎn)商都拿到了意見書
15天內(nèi)拿出整改方案
經(jīng)過一段時(shí)間法律專家的全面、規(guī)范的審查，并逐一出具了法律意見書，昨天，高新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)管局召集了轄區(qū)內(nèi)40多家房地產(chǎn)公司，提出了具體的整改意見，要求各公司15天內(nèi)對(duì)自身房地產(chǎn)銷售合同進(jìn)行整改到位。“絕不是口頭或形式上的整改，而是必須將舉措落實(shí)到位。”姜明說，執(zhí)法人員將組織回訪抽查，檢查房地產(chǎn)公司對(duì)法律意見書的整改落實(shí)情況，切實(shí)維護(hù)合同的公平正義，保障消費(fèi)者權(quán)益。
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