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      近日，財(cái)政部和國(guó)稅總局首次明確了5月1日“營(yíng)改增”后個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房時(shí)個(gè)稅、契稅的計(jì)算原則。記者今天上午從北京市國(guó)稅局和北京市地稅局獲悉，計(jì)算這三種稅費(fèi)時(shí)，房屋銷售額均為不含稅的數(shù)額。記者以一套200萬(wàn)元的二手房為例簡(jiǎn)單計(jì)算，比較“營(yíng)改增”前后稅負(fù)差異。

 

 

      增值稅方面，北京執(zhí)行的政策為，5月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率差額征收增值稅。

 

      契稅方面，個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，且面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。

 

      個(gè)稅方面，業(yè)主個(gè)人轉(zhuǎn)讓不滿五年或非唯一的二手房時(shí)，要按照差額的20%征收個(gè)稅。需要注意的是，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，而個(gè)人取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅，將計(jì)入房屋的財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

 

      那么，同樣一套房，“營(yíng)改增”前后，究竟能為普通二手房業(yè)主節(jié)約多少稅費(fèi)呢？舉例來(lái)說(shuō)，北京市民李先生以200萬(wàn)元的價(jià)格，出售了其購(gòu)買不足兩年的一套60平方米二手房，假設(shè)當(dāng)年買入價(jià)為100萬(wàn)元，繳納稅費(fèi)2萬(wàn)元。5月1日前，這套房屋需繳納營(yíng)業(yè)稅10萬(wàn)元、個(gè)稅17.6萬(wàn)元、契稅2萬(wàn)元。5月1日起，這套房屋改為繳納增值稅、個(gè)稅和契稅。增值稅納稅額為{含稅銷售額÷(1+征收率)}×征收率={200÷(1+5%)}×5%=9.52萬(wàn)元；個(gè)稅納稅額為[{200÷(1+5%)}-102]×20%=17.7萬(wàn)元；契稅納稅額為{200÷(1+5%)}×1%=1.9萬(wàn)元。通過(guò)計(jì)算可以看出，營(yíng)改增后賣方稅負(fù)減少0.38萬(wàn)元，買方減少0.1萬(wàn)元。(案例中不包含附加稅)

 

      據(jù)了解，市地稅局已對(duì)二手房系統(tǒng)進(jìn)行了修改，新系統(tǒng)從今天起正式上線。同時(shí)，市地稅局在原有279個(gè)二手房和個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)辦稅窗口的基礎(chǔ)上，又新增了辦稅窗口70個(gè)。而在辦理流程上，記者從地稅窗口了解到，也基本和“營(yíng)改增”之前的辦理流程相同，買賣雙方攜帶房屋交易信息表、身份證、戶口本、結(jié)婚證、購(gòu)房發(fā)票等基本材料，到窗口核實(shí)、確定交易涉及稅種，填寫相關(guān)稅種申報(bào)表后，經(jīng)復(fù)核無(wú)誤的，繳納具體稅費(fèi)并獲得票據(jù)證明。

 

      需要提醒的是，如果納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低且不具有合理理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)重新確定銷售額，確定依據(jù)可以是納稅人近期銷售同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格，或者其他納稅人近期銷售不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格等。