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現(xiàn)在已是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)全面轉(zhuǎn)型的時(shí)刻，否則其要走出當(dāng)前困境并非易事。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場將面臨一場重大的變革。
從2014年12月開始，深圳（樓盤）的房地產(chǎn)企業(yè)佳兆業(yè)所引發(fā)的信貸違約危機(jī)越來越大，先是正在銷售的樓盤被鎖，后有大股東減持、項(xiàng)目被叫停、債券未能如期付息面臨違約等，從而使得該企業(yè)發(fā)行的債券價(jià)格一度大跌，以其2016年4月到期債券為例，票面值為100元人民幣債券，2014年底開始徘徊在約90元人民幣水平，但到2015年初立即暴跌到32.076元人民幣。即時(shí)佳兆業(yè)信用違約風(fēng)暴越刮越大，佳兆業(yè)很快就可能面臨著破產(chǎn)倒閉的滅項(xiàng)之災(zāi)并由此引發(fā)一系列的危機(jī)。
在這種情況下，深圳市場政府不得不出面，希望通過商業(yè)運(yùn)作的方式處理佳兆業(yè)事件。隨著市場越來越多的人預(yù)期，政府不會讓佳兆業(yè)破產(chǎn)，佳兆業(yè)的債券價(jià)格也開始逐漸回升。到1月30日，傳出另一家房地產(chǎn)企業(yè)融創(chuàng)與佳兆業(yè)已簽約，準(zhǔn)備接手佳兆業(yè)，其債券價(jià)格重上70元人民幣以上，收報(bào)77.381元人民幣。也就是說，隨著融創(chuàng)的接手，佳兆業(yè)危機(jī)開始解除。但該事件也透露出國內(nèi)房地產(chǎn)市場形勢及政策一些重要信息。
首先，這次佳兆業(yè)事件的原因，就是反腐之風(fēng)吹到房地產(chǎn)企業(yè)?？梢哉f，盡管這十幾年來中國出現(xiàn)了歷史上難得的房地產(chǎn)市場繁榮，但是中國的房地產(chǎn)市場特征是要素交易的非市場化，而住房產(chǎn)品的市場化。這不僅使得房地產(chǎn)開發(fā)商能夠輕易地獲得暴利，也使得住房市場的要素交易不是通過市場價(jià)格方式來完成，而是以政府權(quán)力方式來進(jìn)行。所以在中國的房地產(chǎn)市場，要獲得土地要素，就要依靠政府的權(quán)力直接參與。可以說，早些年國內(nèi)房地產(chǎn)市場這種非市場化的要素交易的每一個(gè)環(huán)節(jié)都存在貪污腐敗的空間。如果反腐之風(fēng)吹到房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)企業(yè)豈能不個(gè)個(gè)自危？國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)都可能面臨著破產(chǎn)倒閉之風(fēng)險(xiǎn)（尤其是民營的房地產(chǎn)企業(yè)）。這也表明中國要加快房地產(chǎn)業(yè)市場化的進(jìn)程。
其次，在當(dāng)前的情況下，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)能夠破產(chǎn)倒閉嗎？我早在2004年就指出，要謹(jǐn)防房地產(chǎn)業(yè)要挾整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)。而國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展到現(xiàn)在，已經(jīng)不是謹(jǐn)防要挾整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)了，而是已經(jīng)大到不能倒了。因?yàn)槿绻患曳康禺a(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉，被迫低價(jià)出賣資產(chǎn)和清算套現(xiàn)，立即會引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的連鎖反應(yīng)。比如，房價(jià)全面下跌，市場預(yù)期逆轉(zhuǎn)，住房投資者逃出市場，住房銷售及價(jià)格更是下跌，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂，信用違約全面發(fā)生，迫使房價(jià)及銷售進(jìn)一步下跌，更多的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉，造成整個(gè)房地產(chǎn)市場的惡性循環(huán)。在這種情況下，房地產(chǎn)危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)很快就會傳導(dǎo)到房地產(chǎn)貸款的銀行及金融機(jī)構(gòu)，及其他經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，從而引發(fā)金融市場的危機(jī)及經(jīng)濟(jì)危機(jī)，其后果是不堪設(shè)想。因此，對政府來說，要防止危機(jī)蔓延，就得把風(fēng)險(xiǎn)止于個(gè)別企業(yè)，并化為局部性事件。就得要求其他房地產(chǎn)企業(yè)把其資產(chǎn)用“維穩(wěn)價(jià)”接過去等。也就是說，就當(dāng)前的情況來看，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)是不能夠破產(chǎn)倒閉的。但是，如果國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不能夠倒閉，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場的“道德風(fēng)險(xiǎn)”就會隨處所在，存在著更多的房地產(chǎn)市場高風(fēng)險(xiǎn)投資，及房地產(chǎn)市場面臨的風(fēng)險(xiǎn)越來越大。
第三，盡管十八大之后，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長速度及增長方式有所改變，但中國經(jīng)濟(jì)的“房地產(chǎn)化”這個(gè)特征并沒有多少改變。只不過，這種“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)能否持續(xù)則是相當(dāng)令人質(zhì)疑的。
第四，佳兆業(yè)事件既有非市場因素，或政治性因素（反腐），也有市場之原因。早幾年，國內(nèi)房地產(chǎn)市場繁榮，房地產(chǎn)銷售突飛猛進(jìn)，年均增長率都在25%以上，企業(yè)只要進(jìn)入房地產(chǎn)市場就能夠獲得暴利。由于暴利的驅(qū)使，房地產(chǎn)企業(yè)會不計(jì)成本從各種渠道融集資金。這不僅導(dǎo)致國內(nèi)影子銀行盛行，也導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)廣泛地到國外市場舉債。但是，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該看到，這必然會導(dǎo)致全國住房供給過剩，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)沉重。一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)市場的周期性調(diào)整，就會導(dǎo)致住房銷售全面放緩，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流中斷，房地產(chǎn)企業(yè)就面臨著巨大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，信貸違約隨時(shí)都可能發(fā)生。
所以，從佳兆業(yè)事件也可以看到，現(xiàn)在已是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)全面轉(zhuǎn)型的時(shí)刻，否則國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)要走出當(dāng)前困境并非易事。當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場將面臨一場重大的變革。 |