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•下半年漲得起來(lái)嗎？
一石激起千層浪，壞事也有多磨時(shí)！正當(dāng) 房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外人士基本認(rèn)同拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)時(shí)，富力、旭輝、萬(wàn)科等知名大型房企先后公布上半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。出人意料的是，雖然稱(chēng)不上“成績(jī)喜人”，卻也并未如外界所預(yù)料的“慘不忍睹”，于是有些業(yè)者開(kāi)始鼓吹“下半年漲給你看”的論調(diào)。但可能嗎？
根據(jù)上述房企公布之成績(jī)單顯示：富力地產(chǎn)6月當(dāng)月合同銷(xiāo)售金額約40.1億元，已出售的合同銷(xiāo)售總面積約為34.31萬(wàn)平方米，環(huán)比5月分別上升44%和56%，與去年同期相比銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售面積分別上升31%和40%。
旭輝控股6月合同銷(xiāo)售（連合營(yíng)項(xiàng)目銷(xiāo)售）金額約人民幣19.9億元，合同銷(xiāo)售面積約17.5萬(wàn)平方米，環(huán)比約增長(zhǎng)40%。2014年1月至6月，累計(jì)合同銷(xiāo)售金額約人民幣102億元，較2013年同比增長(zhǎng)約42%。
萬(wàn)科2014年1至6月份公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積821.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1009.1億元，分別比2013年同期增長(zhǎng)14.6%和20.6%。從6月單月數(shù)據(jù)看，萬(wàn)科6月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積174.0萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額193.9億元，環(huán)比5月分別增長(zhǎng)41.57%、33.35%。
•去年“錢(qián)荒”的結(jié)果
于是也有不少消費(fèi)者納悶了，當(dāng)前樓市處境到底是好是壞？是好，則市場(chǎng)何以頻傳“打折”聲？是壞，則大型開(kāi)發(fā)商為什么仍然銷(xiāo)售“勢(shì)如破竹”？
在我看來(lái)，這種狀態(tài)不足為奇，更不足以改變房地產(chǎn)走勢(shì)。
首先是業(yè)績(jī)挪移的效果。眾所周知，去（2013）年金融機(jī)構(gòu)動(dòng)輒出現(xiàn)“錢(qián)荒”，第四季尤其明顯，許多去年簽訂合同、申辦按揭的樓盤(pán)，經(jīng)歷三個(gè)月以上才取得房貸的情況比比皆是，因此不少去年第四季的業(yè)績(jī)是在今（2014）年第一季實(shí)現(xiàn)的。
其次不可諱言，為了讓資金回籠提速，從第一季末開(kāi)始，已陸陸續(xù)續(xù)有樓盤(pán)加入降價(jià)促銷(xiāo)的行列，這也刺激了剛性需求者愿意進(jìn)場(chǎng)“撿便宜”。
•大型房企具聚焦效應(yīng)
再則于當(dāng)前形勢(shì)下，大型房企已不具全行業(yè)代表性。以往在景氣暢旺時(shí)，地不分遠(yuǎn)近、樓無(wú)論貴賤，一律搶銷(xiāo)！這個(gè)時(shí)候篩選各類(lèi)型房源加以對(duì)比，都能顯示房地產(chǎn)之大好形勢(shì)，但現(xiàn)如今，開(kāi)發(fā)商跑路、房企倒閉、樓盤(pán)停工……等“噩耗”時(shí)有所聞，消費(fèi)者為了自保，當(dāng)然會(huì)“不由自主”的選擇資金相對(duì)實(shí)力雄厚、信譽(yù)度較高、較值得信賴(lài)的大型房企，因此，具規(guī)模與聚焦效應(yīng)的知名大型房企得“天時(shí)”之便，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)明顯突出，超越市場(chǎng)的平均表現(xiàn)，完全可以理解，甚至是必然的結(jié)果。
•第四季才有“轉(zhuǎn)運(yùn)”的可能
此外，其實(shí)大型開(kāi)發(fā)商更加必要加強(qiáng)去化，因?yàn)樗_(kāi)發(fā)的樓盤(pán)通常相對(duì)有量體大、房?jī)r(jià)高、成本低的特性（注意，是“相對(duì)”），因此既有降價(jià)的空間，也有龐大的資金周轉(zhuǎn)需求！
凡此種種，我們可以得出一個(gè)簡(jiǎn)單、淺顯的結(jié)論：在大環(huán)境沒(méi)有改善、政策并未調(diào)整（主要指的是金融）的情況下，全國(guó)大多數(shù)城市在第三季將陷入“房?jī)r(jià)割喉戰(zhàn)”，已無(wú)可避免，不存在降不降價(jià)的問(wèn)題，只有降多降少的困擾（必須觸及消費(fèi)者“占到便宜”的心理底線(xiàn)），直到第四季才可能會(huì)有一、二線(xiàn)部分城市或地區(qū)逐步走出泥潭。
•當(dāng)前進(jìn)場(chǎng)購(gòu)房準(zhǔn)則
那么在如此非常形勢(shì)下，有意購(gòu)房者該如何選擇進(jìn)場(chǎng)時(shí)機(jī)呢？由于房產(chǎn)屬于“非標(biāo)產(chǎn)品”，總是因城、因地而異，故而難有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)答案，但仍有“化繁為簡(jiǎn)”的方法可供參考，簡(jiǎn)言之，將以下四個(gè)“是否”標(biāo)準(zhǔn)套用便可得到答案。
首先該城市是否有無(wú)產(chǎn)業(yè)支撐？再則是否有無(wú)重大建設(shè)帶動(dòng)（包括：外聯(lián)高鐵、內(nèi)通地鐵）？三則是否為人口導(dǎo)入城市？四則近期房?jī)r(jià)是否歷經(jīng)調(diào)整（千萬(wàn)注意，此處所指的“調(diào)整”是以宏觀為準(zhǔn)，并非必須是降價(jià)盤(pán)）？
如果答案都是“是的”，那么它就是一座基本上可以安心購(gòu)房的城市！這也是我堅(jiān)持“2014年將出現(xiàn)50座以上的鬼城”，及“上海房?jī)r(jià)四年翻番”的主要依據(jù)之一。 |