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雖然是酷熱的夏季，在杭州“限降令”出臺同時，，卻真切感受到了杭州樓市的寒意。
杭州的開發(fā)商最近日子很不好過。先是馬年開年市場低迷，杭州樓盤被戲稱在全國”打響了降價第一槍“。按往年“金三銀四”的慣例，兩會過后房價一般都會上漲，然而2014年 房地產(chǎn)市場成交量卻一直沒有提上來。在樓市走低大趨勢成為共識的前提下，更多開發(fā)商開始想以價換量，快速回籠資金，此時的“限降令”無異于當(dāng)頭棒喝。
高庫存下的危局
無論是杭州打響降價第一槍，還是第一個出臺“限降令”，在杭州房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人看來，都是既出乎意料，又在情理之中。
從走訪情況來看，杭州房價下跌幅度遠(yuǎn)未達(dá)到危急的程度。在新年開局第一降的 城北德信北海公園項目，騰訊財經(jīng)以購房者身份詢價，得知樓盤在降價后已經(jīng)基本售空。而另一個降價幅度更大的天鴻香榭里項目位置較偏，大幅降價有其合理性。這兩個樓盤在2月率先降價時曾經(jīng)在全國引起轟動，個案的特殊之處似乎被忽略。
項目所在的拱墅區(qū)與余杭相接，降價的項目多處于交界地附近，在杭州屬于較邊緣的區(qū)域，而且周邊配套不完善，是杭州正在開發(fā)的新區(qū)域，退回10年前這里還是一片農(nóng)田，即使是現(xiàn)在，一片片在建樓盤的周圍也圍繞著當(dāng)?shù)剞r(nóng)民在宅基地上蓋起的低層民居。
此外這個區(qū)域開發(fā)商之間競爭激烈。即將在2014年年底開盤的萬達(dá)廣場周圍，圍繞著大概十余個新樓盤，有些樓盤已經(jīng)劃在了余杭區(qū)域內(nèi)。在成交量萎靡的時期，這樣位置稍偏，配套不足又庫存量大的區(qū)域顯然是降價首選。
一位杭州本地的開發(fā)商認(rèn)為，杭州的房價不會出現(xiàn)普降，降價幅度也沒有想象中那么大，但像拱墅區(qū)這樣競爭激烈的區(qū)域，價格手段會用得比較多，一些開發(fā)商會采取推出促銷樓盤的方法降價。
另外降價也要看區(qū)域看結(jié)構(gòu)，有些區(qū)域的大戶型比較多，降價也不一定起作用，而有的區(qū)域小戶型比較多，購買力旺盛，價格降一點(diǎn)就會有很明顯的反彈。
但杭州出臺“限降令”也在情理之中。雖然價格還沒有大幅度調(diào)整，但成交量凍結(jié)已經(jīng)是不爭的事實(shí)。交易量火爆的時候杭州市每周能夠成交幾千套房子，如今數(shù)字降到了500套，加上余杭區(qū)的幾百套也只能勉強(qiáng)過千。以前樓盤幾乎不需要中介拉客，如今冷冷清清的樓盤只能靠中介給介紹客人。即使這樣，一位中介也告訴騰訊財經(jīng)，自己三個月都沒能賣出一套房子。
中國國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度，杭州市區(qū)商品住房成交10112套，同比下降了37.8%。這個成交量，是杭州2009年以來的平均水平。市區(qū)商品住房成交的均價是15388元/平方米，同比下降11.3%，僅僅高于2009年和2012年。截至5月26日，杭州市區(qū)商品房庫存突破12.5萬套。短短一年間，全市庫存上升接近3.5萬套。但至今，去化速度（指某地區(qū)過去開盤樓盤的剩余量和新開盤的剩余量總和的售空速度）并不理想。
未來杭州將面臨更嚴(yán)峻的庫存壓力，截至5月26日，杭州市區(qū)（含蕭山、余杭）共成交4595套，而5月是傳統(tǒng)的成交旺季。在4月開盤的樓盤中，半數(shù)樓盤的實(shí)際去化率（一定時間段內(nèi)的銷售率）不足三成。按照當(dāng)前的住房銷售速度，杭州樓市的庫存量去化大約需要25個月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于近幾年平均10個月的庫存消化周期。
“托市”擋不住市場規(guī)律
開發(fā)商猜測，“限降令”可能表明了政府想要“托市”的意愿，希望借此提振市場信心。政府擔(dān)心的是成交量繼續(xù)低迷會導(dǎo)致價格出現(xiàn)斷崖式下跌，進(jìn)而影響金融體系。
但政府并不承認(rèn)這是在限降，政府指出房產(chǎn)價格一直是要報備的，差距太大物價局本來也要干涉。
但客觀上這確實(shí)增加了開發(fā)商調(diào)整價格的時間和手續(xù)，杭州本地一位地產(chǎn)界人士認(rèn)為，“限降令”導(dǎo)致開發(fā)商在對價格的即時反應(yīng)上受到了影響，尤其是像拱墅區(qū)這樣競爭比較激烈的區(qū)域。表面上看降價意愿強(qiáng)的開發(fā)商只要重新報備價格就可以了，但其實(shí)里邊有物價局和房管局兩道關(guān)卡，現(xiàn)在房管局那里已經(jīng)卡了很多項目。
面對政府的干預(yù)，開發(fā)商也有情緒。有位杭州資深房地產(chǎn)媒體人在朋友圈里就限降令做了個調(diào)查，下邊跟了十幾條開發(fā)商的抱怨和嘲笑，一方面他們認(rèn)為這種行政干預(yù)屬于多此一舉，“此地?zé)o銀三百兩”，另一方面也很無奈。
行業(yè)人士認(rèn)為，如果一定說影響，那么“限降令”最可能影響到的是那些“半路出家”的房地產(chǎn)商，也就是以前可能做實(shí)業(yè)，看到房地產(chǎn)有利可圖才進(jìn)入，在房地產(chǎn)行業(yè)沒有豐富經(jīng)驗(yàn)積累的企業(yè)。這些企業(yè)在杭州所占比例并不小，多年來在房地產(chǎn)行業(yè)布局可能也不合理，一旦遇到市場持續(xù)走低的情況，資金鏈必然吃緊。如果不能快速回籠資金，壓力就會比較大。而上市的大房企并不會受此影響。 |