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開(kāi)發(fā)商：今年露臺(tái)、空中花園等將不再贈(zèng)送面積
住建局：本來(lái)就要算面積 具體送不送看合同
空中花園效果圖
“去年推出的房源中，空中花園都是贈(zèng)送一半面積的，而今年即將入市的這批將不能贈(zèng)送。但相應(yīng)的，空中花園的全部面積都將計(jì)入到房產(chǎn)證中。”在被問(wèn)到為何出現(xiàn)這一變化時(shí)，該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)表示自己也不是很清楚，“國(guó)家規(guī)定的，我們不能違規(guī)。”
究竟是開(kāi)發(fā)商忽悠購(gòu)房者，還是真的有這項(xiàng)規(guī)定呢，本站就此情況電話采訪了蘇州市住建局。“本來(lái)就要算面積，上蓋高度超過(guò)2.2米的都要計(jì)入建筑面積。不過(guò)具體開(kāi)發(fā)商送不送，要以合同為準(zhǔn)。”
“規(guī)定是老早就有了，但是在執(zhí)行上沒(méi)有這么嚴(yán)過(guò)。” 有業(yè)內(nèi)人士表示，“以往開(kāi)發(fā)商打打‘擦邊球’，大家也已司空見(jiàn)慣。現(xiàn)在‘口子緊’了，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，少了一個(gè)提高競(jìng)爭(zhēng)力的‘法寶’。”
開(kāi)發(fā)商少了一招 自降200元/㎡“貼補(bǔ)”購(gòu)房者
“N+1戶型”、“會(huì)長(zhǎng)大的房子”、“魔方空間”……“送面積”作為一項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)手段，已經(jīng)開(kāi)發(fā)商被運(yùn)用得淋漓盡致。不少購(gòu)房者對(duì)于高贈(zèng)送的房源頗為鐘情。然而隨著蘇州買(mǎi)房送面積被叫停，購(gòu)房者買(mǎi)同樣的房子或許要比之前多花一筆錢(qián)。以一處8㎡的空中花園為例，若不贈(zèng)送一半面積，按均價(jià)10000元/㎡計(jì)算，買(mǎi)同樣的房子就需多花4萬(wàn)元，這對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)似乎不是個(gè)好消息。
買(mǎi)房送面積成為開(kāi)發(fā)商的一項(xiàng)常規(guī)的營(yíng)銷(xiāo)手段
“剛開(kāi)始肯定有部分購(gòu)房者會(huì)不適應(yīng)，但是購(gòu)房者也不是憑空多花錢(qián)的，空中花園的面積會(huì)計(jì)入房產(chǎn)證，還免去了可能產(chǎn)生的糾紛。”據(jù)招商小石城的置業(yè)顧問(wèn)殷女士透露，“考慮到相比去年同類(lèi)產(chǎn)品，相同均價(jià)下購(gòu)房者需要‘多’花一筆錢(qián)，我們?cè)诮衲耆胧蟹吭吹木鶅r(jià)上讓利100-200元/㎡‘貼補(bǔ)’購(gòu)房者。”
朗詩(shī)未來(lái)街區(qū)的銷(xiāo)售主管吳云娥則表示：“2013年報(bào)規(guī)劃的項(xiàng)目，都要嚴(yán)格按章辦事。我們今年也將有一批小高層房源入市?？紤]到2期的小高層房源得房率不如1期的多層房源，結(jié)合政府部門(mén)相關(guān)政策法規(guī)，我們主要通過(guò)如下3個(gè)方面的設(shè)計(jì)保證戶型的實(shí)用性：在所有的房間里都做了飄窗；采用“退層”設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)的面積將全部贈(zèng)送；同時(shí)通過(guò)巧妙的設(shè)計(jì)為購(gòu)房者留一塊‘小百變空間’(具體面積依戶型而定)。”
贈(zèng)送面積基本不受法律保護(hù) 各地均嚴(yán)控“偷面積”行為
“買(mǎi)房送面積”聽(tīng)起來(lái)十分劃算，但實(shí)際上容易產(chǎn)生各種問(wèn)題。資深業(yè)內(nèi)人士指出，“送面積”的做法變相提高了樓盤(pán)容積率。羊毛出在羊身上，對(duì)購(gòu)房者而言并非全是白送。大多數(shù)樓盤(pán)已將贈(zèng)送面積的價(jià)格加入房屋總價(jià)之中，雖說(shuō)有贈(zèng)送面積，但實(shí)際上計(jì)算建筑面積單價(jià)時(shí)，價(jià)格會(huì)比同地段沒(méi)有贈(zèng)送面積的樓盤(pán)高出許多。
一位不愿透露姓名的項(xiàng)目設(shè)計(jì)師稱(chēng)，樓盤(pán)本身的地塊數(shù)據(jù)指標(biāo)是一定的，規(guī)劃報(bào)批時(shí)的建筑面積、綠化率、容積率都是恒定的，贈(zèng)送面積的“偷”實(shí)則是偷偷擴(kuò)張容積率，意味著開(kāi)發(fā)商向公共空間要面積。
有購(gòu)房者透露：“剛買(mǎi)房時(shí)的確因?yàn)?lsquo;送面積’而心動(dòng)。但交房時(shí)發(fā)現(xiàn)由于開(kāi)發(fā)商大規(guī)模買(mǎi)房 ‘送面積’，導(dǎo)致整個(gè)小區(qū)容積率較原規(guī)劃大大提升，原本開(kāi)闊的綠地空間受到了擠壓。而后，又發(fā)現(xiàn)這些‘贈(zèng)送面積’并未獲得規(guī)劃局的批準(zhǔn)，屬于違章建筑。同時(shí)開(kāi)發(fā)商為了免于責(zé)任，還要求我們簽署一份裝修協(xié)議，由第三方通過(guò)施工來(lái)兌現(xiàn)開(kāi)發(fā)商承諾的贈(zèng)送面積。”
事實(shí)上，最近幾年，各地方政府已越來(lái)越重視限制開(kāi)發(fā)商“偷面積”的做法。上海早在11年就出臺(tái) 《上海市建筑面積計(jì)算規(guī)劃管理暫行規(guī)定》，同時(shí)北京在2012年4月1日起實(shí)行的《北京市禁止違法建設(shè)若干規(guī)定》中也有禁止“偷面積”的相關(guān)規(guī)定。
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《蘇州市房屋權(quán)屬登記面積計(jì)算規(guī)則》(蘇房政[2006]8號(hào)) 第八十四條，在建筑物內(nèi)(屋頂除外)的花園處理原則：
(一)房屋樓層內(nèi)花園外立面為全封閉，且上蓋高度大于2.2米時(shí)，花園按房屋外墻圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水平投影面積計(jì)算。
(二)房屋樓層內(nèi)花園外立面為不封閉，且上蓋高度大于2.2米時(shí)，花園按房屋外墻圍護(hù)結(jié)構(gòu)的水平投影面積的一半計(jì)算。
(三)當(dāng)立面未封時(shí)，花園延伸至房屋主體結(jié)構(gòu)以內(nèi)的部分應(yīng)按全面積計(jì)算。
(四)房屋樓層內(nèi)的空中花園，為獨(dú)戶專(zhuān)用(在門(mén)戶內(nèi))時(shí)，其面積計(jì)入戶套內(nèi)面積；空中花園與任一樓梯、樓道或共有通道相通時(shí)，空中花園面積列為不分?jǐn)偣灿忻娣e。
江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定—蘇州市實(shí)施細(xì)則之一“指標(biāo)核定規(guī)則”
3.4.4 同時(shí)滿足以下條件的陽(yáng)臺(tái)，按其頂蓋外沿在陽(yáng)臺(tái)底板上水平投影面積的1/2計(jì)入容積率：1、進(jìn)深尺寸不大于2.0米；2、累計(jì)水平投影面積不超過(guò)本層建筑面積的20%。超出以上規(guī)定的，超出部分的水平投影面積應(yīng)全額計(jì)入容積率。
3.4.5 同時(shí)滿足以下條件的飄窗可不計(jì)入容積率：1、設(shè)置在主體結(jié)構(gòu)之外，且窗臺(tái)最外側(cè)下方無(wú)結(jié)構(gòu)性墻體維護(hù)；2、開(kāi)窗凈寬不大于房間凈寬的2/3；3、窗臺(tái)高度(窗臺(tái)面與室內(nèi)地面的高差)不小于0.3米；3、進(jìn)深(自墻體內(nèi)邊線至飄窗外邊線)不大于1.0米；4、凈高(窗臺(tái)面至飄窗頂板底)不大于2.1米。超出以上規(guī)定的，按其水平投影面積全額計(jì)入容積率。 |