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今年，當股東的一個個都氣得捶胸頓足；那么房東呢？
據美聯物業(yè)顧問（上海）有限公司研究部的統計，7月上旬的租賃市場持續(xù)活躍，租賃市場成交量較6月同期環(huán)比上升了30%。
大量的剛性需求客戶都在持幣觀望，對房價回調的希望導致其與上家在價格上僵持，減緩了成交速度，一部分人繼續(xù)自己的租房生活。
不過在中原地產最新發(fā)布的報告數據顯示，目前成交客戶中，購房用于投資比例的僅占6%左右，達到數年來最低水平，投資客慢慢絕跡上海樓市。
“回報率守恒定律”：失守地產江湖
所謂“回報率守恒定律”是指炒房者一般有兩種獲利方式：一種是短線操作，快買快賣，靠轉手來獲取差價利潤；另外一種是長線出租，靠租金來養(yǎng)房。
顯然，如今的上海樓市已經陷入“有價無市”的尷尬境地，市場迎來“剩者為王”的樓市赤壁。
浦西徐家匯區(qū)域、浦東聯洋板塊、碧云板塊是上海樓市的典型樣本區(qū)。這里正出現著兩個現象：一是目前買賣市場的房源掛牌量持續(xù)不斷地增加，購買意愿不強導致部分業(yè)主轉售為租；另外一個現象是在一二手樓市聯系緊密的情況下，一手住宅新盤價格的滯漲給二手房價帶來很大壓力，一二手房價格“倒掛”的情況不時上演，持有多套物業(yè)的業(yè)主放棄高傲姿態(tài)，議價空間進一步松動。
“這里有一套不錯的房子，您來看一下嗎？”“給您推薦一下一個不錯的小區(qū)，要看房電話通知我”。不過，過往的行人似乎并不領情。
今天“以租養(yǎng)貸”還合算嗎？
通常來說，國際上用租金售價比來衡量一個區(qū)域房產運行狀況，即每平方米建筑面積房價與每平方米使用面積的月租金之間的比值，一般界定為200-300。如果租售比達到200-300，折算成資金收益率來說，大約是4%-6%，也就是15年-25年才能收回投資成本。這是靜態(tài)計算方法，其間剔除了資產價格上漲的因素。
每年的租金回報率低于4%，即意味著房產投資價值偏低。換言之，4%的租金回報率是一道分水嶺，是一個衡量投資是否收益的臨界點。
綜合滬上多家一線中介行的數據，結果顯示，除了老式售后公房以及軌交沿線的易租房源，上海的住宅租金回報率基本無法維持在4%，二手房租售比已經跨過國際警戒線，投資的功能逐漸喪失。
上海易居臣信房地產經紀有限公司金牌物業(yè)顧問小修個人剛剛花費了30萬元買了一間商鋪?！耙揽孔≌鲎鈦砉B(yǎng)房子的投資策略已經越來越走不通了，上海住宅租金回報率正在逼近臨界點?，F在，更多的新投資者像我一樣把投資重點轉移到商鋪上?！?/p>
小修認為，目前上海市區(qū)住宅租金回報率已經盛況不再，難以達到以往的4%以上，而商鋪平均租金回報率一直穩(wěn)定在6%-7%，部分商鋪甚至可獲得10%以上，令許多人紛紛轉向商鋪市場淘金。
上海漢宇房地產顧問有限公司（下稱“漢宇地產”）市場推廣部總監(jiān)孫文勤同樣表示，現在上海的住宅租金回報率大約維持在4%左右，收租的投資回報率很低，出租養(yǎng)房不合算。
按照目前上海二手房投資行情來說，能達4%的收益率已經算很高了，很多都不到4%。顯然，不到4%的收益率對投資者來說是存在風險的。另外一個變量是，消費價格指數持續(xù)上漲的經濟背景，在客觀上使得住宅租金回報率一路下探。
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當房東要趁早
對比相關的歷史記錄，在2007年一季度之前，上海內環(huán)線內的住宅租金回報率一般都能達到4%以上，有的甚至超過7%。從這點看來，2007年一季度之前的上海住宅租金回報率還是比較誘人。雖然，上海內環(huán)線以內的住宅普遍較好出租，空置率普遍較低，但是，過去一年，上海房價的突飛猛進，上海中心城區(qū)的住宅售價每平方米一般站在30000元以上，租售比一般在1：350左右，年租金回報率在3.4%左右，已下探至租金回報率臨界點4%以下。
中原地產徐匯區(qū)一位置業(yè)顧問介紹，目前中原地產在徐匯區(qū)分布的幾家門店中，投資客與自住客的比例為1：9，大部分短線投資客早在去年5月至10月期間將手中物業(yè)脫手，剩余的投資客目前基本選擇出租作為過渡策略，而近期少有投資客進場的案例。
一般而言，以租金穩(wěn)定、房價快速上漲的態(tài)勢以及相對于售價的抗風險性，對于穩(wěn)健型的長期投資者，持有物業(yè)獲取收益成為一項不錯的選擇。但是，目前國內商業(yè)銀行一年期存款的利率為4.95%。
由此推算，在上海，只有2005年及以前購置的物業(yè)目前的投資回報率才能達到或者超過目前的銀行利率。而2005年高峰時期或者此后高價買入住宅的客戶，其住宅租金回報率不容樂觀。
現實案例：“租金之王們”開始淪陷
距離上海福美來房地產經紀有限公司董事長胡正華博士所在辦公室不足500米的徐家匯東方曼哈頓，被視為“收租的寶地”。如今，以100平方米的二房房源為例，目前月租金大約在9000元左右，市場售價徘徊在3萬~3.5萬元/平方米之間，租金回報率大約也僅為3%左右。徐家匯板塊一度短炒客云集，一直是公認的高檔二手公寓“產地”。如今，該區(qū)域也面臨不小的調價和出租壓力。
無獨有偶，靜安區(qū)中凱城市之光，被視為“靜安租金之王”，其住宅租金回報率也難以達到5%。據漢宇地產石門二路分行經理劉峰介紹，中凱城市之光在2005年年末的時候，其二手房售價為25000元/平方米，同期月租金為80元/平方米。此后兩年，該樓盤的租金上漲幅度達到了50%，同期二手房價格的上漲幅度為40%。若在2005年購入一套中凱城市之光的物業(yè)目前的投資回報率能達到4.8%；如果是2005年之后購入的話，由于買入價已經處于高位，其住宅租金回報率明顯低于4.8%。這中間，還不涉及計算稅務、裝修折舊、空置率等對租金回報的不利影響。
瑞安房地產開發(fā)的樓盤瑞虹新城也表現出與中凱城市之光相似的特征。只有在2005年時購置的房產物業(yè)，到了今年其投資回報率才能達到大約5%的水平。
由此可見，在目前高端樓盤價格高企的形勢下，如果單純希望“以租養(yǎng)貸”以獲取良好的出租回報率是很不合算的，目前上海高檔公寓租金回報率甚至普遍低于老公房等中低端物業(yè)。
“短期炒賣高檔住宅樓盤已成為一種高風險、低收益甚至負收益的行為?！敝性禺a一位高管認為。
面對低落的住宅租金回報率，21世紀中國不動產高級分析師孟奇認為，今年以來樓市、股市雙雙持續(xù)低迷，使得投資者的信心正在不斷受到打擊，即便有好的購房機會時也會猶豫不決，畢竟在宏觀經濟形勢不明的情況下，持有現金是現階段最好的防御方式。
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