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“過去我們對公共產(chǎn)品的生產(chǎn)和市場化改革，沒有從公權(quán)和市場的角度給予足夠的認識”。住建部法規(guī)司副司長徐宗威不久前接受媒體記者采訪時認為，必須認識和規(guī)范公權(quán)市場，加強對涉及公共權(quán)益的經(jīng)營項目的監(jiān)管，保護市場中的社會公眾利益。
只是，一般所言及的公共產(chǎn)品、公權(quán)市場的范圍，往往忽視了對房地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)注與重視。而其實，基于中國的國情和現(xiàn)行制度、政策，房地產(chǎn)或是涉及公權(quán)市場的最廣泛的領(lǐng)域，公權(quán)市場廣泛存在，且影響深遠。這是因為，土地屬于國有，當是最重要的公共產(chǎn)品。而在土地之上，又直接衍生或關(guān)聯(lián)出諸多公共產(chǎn)品或公共權(quán)益的生產(chǎn)項目，形成公權(quán)市場?？陀^上，無論從在商品房領(lǐng)域或從保障房領(lǐng)域來看，公權(quán)市場正是造成房地產(chǎn)市場亂象的根源之一。
首先，作為資源性產(chǎn)品的土地，因政府公權(quán)力的直接行使或參與，衍生或關(guān)聯(lián)出了諸多經(jīng)營行為與經(jīng)營性產(chǎn)品。政府實際上成為了實實在在的土地經(jīng)營者，成為了商人。譬如，政府從農(nóng)民手中征地與其后的銷價價差、一級開發(fā)所獲得贏利、拍賣出讓時因定價因素而產(chǎn)生的收益等等，體現(xiàn)著公權(quán)市場，體現(xiàn)著政府通過對公共產(chǎn)品的獨家支配、經(jīng)營權(quán)而獲得贏利的“商業(yè)性”。而當民間資本進入土地開發(fā)經(jīng)營這種壟斷行業(yè)和基于土地基礎(chǔ)的公共事業(yè)之后，便尤其顯出涉及公共權(quán)益的經(jīng)營市場的商業(yè)性。本文作者陳真誠認為，土地市場是公權(quán)市場在房地產(chǎn)市場中的最基本體現(xiàn)，最徹底滲透。
其次，在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營等方面，也存在公權(quán)市場。目前，事實上，在商品房市場領(lǐng)域，潛規(guī)則盛行，這是大家公認的事實上。而相比于商品房市場領(lǐng)域而言，在整個房地產(chǎn)領(lǐng)域中，最典型的當是基于民生保障的 經(jīng)濟適用房，到處烙上了公權(quán)市場的印記，到處可見公權(quán)市場的身影。也就是說，經(jīng)濟適用房幾乎整個被公權(quán)市場這個染缸浸泡過，頭頂公權(quán)市場的天空，腳踏公權(quán)市場的大地，天與地之間則充斥著公權(quán)市場的氣體，整個被公權(quán)市場所籠罩。
有些地方政府，不再建設(shè)經(jīng)濟適用房，以貨幣補貼予以代替。由于這種做法實際上已將保障住房與商品房合二為一，已經(jīng)變性，因而，招致了公眾不滿。曾有人抱怨稱，雖然貨幣補貼降低了購房成本，但由于變成了商品房，購買后就需按照商品房來承擔物業(yè)管理費用等費用。而且，有些經(jīng)濟適用房建得太偏遠，而且價格不低，導致棄購。
尤其最近，頻繁暴出問題，經(jīng)濟適用房頗遭微詞，關(guān)于經(jīng)濟適用房去留問題的爭論持續(xù)而激烈。爭論中的一個重要內(nèi)容，本文作者陳真誠認為，實際上就是相關(guān)于公權(quán)市場的問題。
按照相關(guān)政策、制度，經(jīng)濟適用房由政府委托開發(fā)商建設(shè)、經(jīng)營，采取土地劃撥的方式，定價中不包含土地成本，開發(fā)經(jīng)營的利潤也受限制，因此，定價的主要依據(jù)則是建筑及其材料成本等。按理說，這個成本核算并不太難，因主管部門有當?shù)氐脑靸r“定額”(建筑公司承攬業(yè)務時一般以“定額”為依據(jù)并在一定幅度內(nèi)下浮報價)，材料成本也不難核定。但現(xiàn)實中，一方面，政府決定讓誰去開發(fā)、經(jīng)營經(jīng)濟適用房項目，本身存在個公權(quán)市場問題。另一方面，開發(fā)商獲得經(jīng)濟適用房建設(shè)項目后，定價也就主要變成開發(fā)商的事，公權(quán)市場向商業(yè)市場轉(zhuǎn)化，往往隨行就市，所以就出現(xiàn)經(jīng)濟適用房定價不低的問題。這樣，定價問題便復雜化了。
加上其他原因，于是有人提出要讓經(jīng)濟適用房退出。對此，本文作者陳真誠認為不以為然，而是要改變思維模式和運作方式，加強監(jiān)督管理。這是因為，目前所存在的問題，并不是經(jīng)濟適用房本身的問題，而是運作上的問題。除政策等因素外，需要解決公權(quán)市場問題。而且，經(jīng)濟適用房的價格高低，其實對商品 房價格存在一定的反制力。
總之，無須諱言的是，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，市場亂象根源于公權(quán)市場!正是公權(quán)市場紊亂，讓開發(fā)商無所適從，讓經(jīng)理人流于庸俗，從也讓消費者怨聲載道。因此，政府如果決心調(diào)控房地產(chǎn)市場，則需要高度重視公權(quán)市場問題，并加以規(guī)范、完善和從嚴監(jiān)管。這樣，當有利于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 |