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□商報記者 曉牧 陸嶸 實習(xí)生 顧慧妍 攝影記者 蔣世穎
賣房時才發(fā)現(xiàn)婚姻狀況申報不實是賣不成房的，買到房子結(jié)果發(fā)現(xiàn)里面的裝飾大變樣了，這些二手房交易尷尬的細節(jié)問題，你遇到過嗎？你留心過嗎？自年初以來，蘇州的二手房交易保持著迅猛的勢頭，“好房不愁賣”讓買賣雙方一片歡騰，但也總有些小問題讓買賣雙方的交易有那么點磕磕碰碰。日前，記者就此采訪了一些蘇州的二手房中介人士，請他們來給大家提個醒，二手房交易中哪些細節(jié)我們要特別留心。
這些情況房東要留心
案例一：情況提供不實房子難出手
岑先生是臺灣人，3年前在蘇州高新區(qū)某樓盤購置了一套房子，如今他要回臺灣，于是決定將自己的二手房委托中介掛牌出售。因為房源好，很快就來了買家，岑先生和買家順利談成了價格，但沒想到，到了辦理過戶手續(xù)的時候，岑先生的已婚身份卻成了個大障礙。原來，按照有關(guān)要求，港澳臺人士在蘇州購房同樣要提交婚姻情況、戶籍認證。但這樣一來，辦理的手續(xù)就比較復(fù)雜，所需要的時間也比較長，因此當(dāng)初買房時，岑先生為了貪圖手續(xù)簡便，節(jié)省辦理時間，就根本沒有申報自己的已婚身份，而提交了一張單身證明。但沒想到如今賣房時，他就面對著情況提供不實的尷尬境地，由于申報不實，他就不能委托認證賣不成房了。眼看看好好的一筆生意，就這樣黃了，岑先生真是懊悔不已。
專家診斷：據(jù)信義房屋的有關(guān)人士介紹，實際上，對于自己婚姻狀況申報與實際不符這一情況在二手房買賣中并不少見，尤其是在外籍人士和港澳臺人士之中，這樣的情況更多。由于他們需要出示婚姻情況證明的時間比較長，不少人都會圖省事，按照單身先申報購房。而到了房東需要出售自己的房子的時候，因婚姻情況申報不實，就必須經(jīng)過兩個程序才能順利賣掉房子：換新產(chǎn)權(quán)證和登報申明。辦理這兩項手續(xù)的時間大約前后需3個月左右，一旦外籍房東已經(jīng)離開蘇州的話，那么這個程序?qū)訌?fù)雜。另外，在這長達3個月的時間中，稅率、貸款利率、評估價等因素都可能會產(chǎn)生變化，給二手房交易增添了未知的風(fēng)險因素，讓這些房東手上的“香餑餑”變成負擔(dān)了。
應(yīng)對建議：房東在購買房子的時，要按照要求如實申報自己的情況，千萬別為了省事而隨意申報，這樣也可以為今后的房屋買賣提供便利。
案例二：房貸選擇不慎 抵押成難題
如今，銀行的各類特色貸款產(chǎn)品層出不窮，但在為市民提供個性化選擇的時候，卻也給二手房交易帶來了小小的麻煩。
張先生當(dāng)初買房時，聽從了自己在銀行工作朋友的建議，辦理了個人住房最高額抵押的循環(huán)貸款，也就是說通過一次住房抵押授信，張先生今后貸款就可直接在此額度內(nèi)再次申請，無需另外辦理。原本張先生想著這樣一來，自己做生意需要資金的時候也能及時從銀行獲得資金支持，不用再找朋友幫忙了。不過，今年張先生想要把這套房子賣掉了，卻卡在了過戶辦理抵押登記這一關(guān)。由于張先生的土地使用權(quán)證還沒辦理好，而他采用的這種貸款方式，與二手房辦理抵押登記的要求不太吻合，因此，張先生必須等自己的土地使用權(quán)證到手后，才能辦理抵押登記，張先生算了算，至少還要拖上半個月時間才能把賣方手續(xù)辦好。 “買家天天催，那個煩哦，早知道，當(dāng)初就辦個普通的房貸按揭了。 ”他說。
專家診斷：如果采取一般按揭貸款的方式，賣家就可以在過戶時直接辦理抵押登記；但如果賣家采用了張先生這樣的循環(huán)授信的貸款方式，則根據(jù)要求，賣家必須要房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證齊全，才能辦理抵押登記，如果賣家手里兩證不全的話，那就會將交易時間拖長，自然也存在不小的變數(shù)。
應(yīng)對建議：在辦理住房貸款時，還是多采用普通的房貸產(chǎn)品，對于一些個性化的房貸新品，不妨多問問，了解清楚這種貸款方式對將來的住房買賣可能會有什么影響，選對、選好房貸才能讓自己的理財生活更輕松。
這些問題買家要多長個心眼
案例一：看房時不細 事后麻煩大
楊小姐4月份看中了一套二手房，她覺得價格還不錯，擔(dān)心買家變卦，于是心急火燎地辦完了所有手續(xù)，搬進了新家?？蓻]想到前一陣連場陰雨后，楊小姐發(fā)現(xiàn)屋子滲水了。她告訴記者，從上月月底開始，房子客廳的墻壁上就開始滲水，好好的一堵白墻，如今成了張“大花臉”，“在里面住著，天天看見，難受極了，可找到原來的房東，房東說，房子都是我的了，那自然不是他的責(zé)任了，找當(dāng)初介紹買房的中介，中介也沒辦法，說都是經(jīng)過我認可的，買賣的時候我沒提出來，現(xiàn)在就沒辦法了。我真是欲哭無淚。 ”楊小姐說。
專家診斷：通常，在二手房交易之前，不少房產(chǎn)中介都會派工作人員對房屋進行檢驗，而買家看房時也會提醒買家留意房屋質(zhì)量。但需要注意的是一旦買賣手續(xù)辦完，房屋交接了，再出現(xiàn)質(zhì)量問題，就只能買家自己買單了。因為在二手房買賣合同中明確寫明 “以房屋交接日為準(zhǔn)”，也就是說賣方只對“房屋交接日”之前的房屋質(zhì)量問題負責(zé)。如果沒有事先發(fā)現(xiàn)，那么在交房后，遇到二手房房屋質(zhì)量問題，多數(shù)購房者只能自己找物業(yè)公司或裝修隊維修解決了。畢竟二手房交易屬于現(xiàn)房交易，買房者一旦下單，等于認同了該套房子具備正常的居住功能。
應(yīng)對建議：由于房屋的不少問題不是簡單的一次看房就能發(fā)現(xiàn)的，買方不妨在購買二手房之前邀請專業(yè)的驗房機構(gòu)對所要購買的房屋進行驗房，或者自己留個心眼，在不同的天氣條件下多去幾次，了解下房屋在惡劣天氣狀況下的實際情況。也有法律界人士建議，買家也可以在征得賣家同意的基礎(chǔ)上，簽訂房屋買賣合同的同時多簽一份有關(guān)房屋質(zhì)量的協(xié)議，約定在一段時間內(nèi)，如半年或一年，若房屋發(fā)生影響居住的質(zhì)量問題，賣家就承擔(dān)一定的維修責(zé)任。
案例二：軟裝偷梁換柱 責(zé)任追究難
陸先生6月份通過中介介紹，買了套房子。“房子的裝修不錯，十分豪華，尤其是墻上掛的幾幅畫，有意境，估計也有點價格。雖然我開始覺得賣家價格有點高了，但是看了這樣的裝修，我認為也值得了。就二話沒說，買了這套房子。”可等到交房后，陸先生發(fā)現(xiàn)屋里的裝修和當(dāng)初看到的不一樣了。“窗簾什么的換了就換了，花瓶、小裝飾少了也沒什么關(guān)系，但是連那幾幅畫都換了，實在有點過分了。”陸先生當(dāng)初看到的山水畫變成了裝飾畫，讓陸先生感覺上了當(dāng)，他趕忙找來中介，去找原房東“倒扳帳”。原房東大大方方翻出合同來給陸先生看，上面只寫了有多少幅畫，而根本沒寫是什么畫，“懊悔當(dāng)初沒把畫的情況仔細寫在合同上，如今只好打落牙齒往肚里吞了。 ”陸先生說。
專家診斷：據(jù)信義房屋有關(guān)人士介紹，如今這類軟裝修上偷梁換柱的在一些裝修房的交易中時有發(fā)生。在交易前，房產(chǎn)中介通常都會對裝修房內(nèi)的電器、家具等大件類的物品進行編號登記，一些電器等也會注明品牌等要素。但是類似于窗簾、字畫、燈具等軟性裝潢裝飾品，如果賣家沒有特別要求，中介是不會進行編號登記的，即使登記也往往比較籠統(tǒng)。一些心存不良的賣方就有可能會抓住這個漏洞，在交房之前更換掉軟裝飾。由于缺乏對物件的足夠證明，買家只好自認倒霉了。
應(yīng)對措施：專家建議，買家在看房時就要自己留心，一些比較看中的軟裝修也可以提要求在合同中登記清楚，如果實在不放心，不妨自帶個照相機拍照留底，或者帶上攝影機留存影像資料。不過這都要事先和賣家說清楚，征得對方同意，并確認這些軟裝物品也是隨房屋一起出售的。
買房前后不少問題都要明了
今年以來，二手房交易活躍，而隨之而來的各類交易糾紛也有上升趨勢，不少中介都表示，近來交易過程中面臨的問題比往年的確是多了不少，因此對于交易中常見的一些問題，業(yè)界人士和律師均提醒買賣雙方都要明了，購房合同也要詳細清晰。
產(chǎn)權(quán) 產(chǎn)權(quán)問題在二手房交易糾紛中最為常見。買賣雙方都要明確，此房產(chǎn)必須產(chǎn)權(quán)清晰，不存在抵押、債務(wù)糾紛等影響過戶的問題才能進行交易。若賣家出售的房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則需要所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋，在簽訂房屋買賣合同時，共有人如不能親自到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同，這樣買方才能安心購房。
鄰里關(guān)系 看房過程中，如可能，不妨與欲購房產(chǎn)的鄰居適當(dāng)交流，了解鄰里情況。若該套二手房在交易前有人租住，則也要向租客問明，是否已經(jīng)知道房東要出售房屋的訊息，以免屆時產(chǎn)生租房糾紛，若有可能，還可以向租客詢問房產(chǎn)的優(yōu)劣情況。
而在簽訂房屋買賣合同的過程中，除了房屋總價、何時付款、何時交付等格式條款外，合同條款中也有不少細節(jié)需要購房者留心。
各類費用的結(jié)算問題 因為買的是二手房，尤其是已經(jīng)有人居住過的房屋，那么就會涉及到水電煤、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管理費、裝修垃圾清運費等費用的問題，這些費用都要在簽訂合同時，明確約定由誰結(jié)算以及結(jié)清時間，并寫入合同中。
戶口問題 曾有買房者入住所購房產(chǎn)多年，才發(fā)現(xiàn)原先的賣家還沒有遷出戶口，但因當(dāng)時沒有簽定相關(guān)的協(xié)議，買房者也無可奈何。因此，如果買方的戶口還在所出售房屋處的，最好在合同約定時，也對房東戶口的遷出時間作明確的規(guī)定。
房款支付問題 在簽訂合同后，賣家最好也與買房者就房款的支付時間做出約定，并要求買家提供相關(guān)材料、配合辦理相關(guān)的過戶手續(xù)，以免影響后期辦理相關(guān)權(quán)證的速度，造成不按時履約的糾紛。 |