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本版主持 高宏年 彭平
近日，深圳市人大審批通過《深圳市政府年度投資項(xiàng)目計(jì)劃》，其中就包括建立“市地稅局物業(yè)稅及配套管理系統(tǒng)”，加之深圳作為全國(guó)率先實(shí)行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行的城市，使得深圳一時(shí)被認(rèn)為是首批開征物業(yè)稅的試點(diǎn)城市。不過隨后地稅局等部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人就予以否認(rèn)，只是表明“目前正在進(jìn)行研究和考慮，一切都要上級(jí)統(tǒng)一安排”。
至此，市場(chǎng)的神經(jīng)再度緊繃，“物業(yè)稅能否有助于擠掉樓市泡沫”的爭(zhēng)論再起。本期《頭腦風(fēng)暴》將邀請(qǐng)兩位嘉賓共同討論這一話題，進(jìn)行分析。
觀點(diǎn)① 物業(yè)稅“看上去很美”
楊東 世聯(lián)地產(chǎn)南京負(fù)責(zé)人
至于物業(yè)稅能否降房?jī)r(jià)，我想說，看上去很美，但不要期望太高。盡管它會(huì)對(duì)打擊投機(jī)、擠出部分樓市泡沫有積極作用，但是理論與現(xiàn)實(shí)總是有一定的差距。”
對(duì)于物業(yè)稅，我想表達(dá)幾個(gè)觀點(diǎn)。
首先，物業(yè)稅的實(shí)施勢(shì)在必行，畢竟在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期內(nèi)它有利于國(guó)家財(cái)稅政策的調(diào)節(jié)，總的來看只是時(shí)間長(zhǎng)短的問題。其次，我們必須要明確它實(shí)施的目的性，這對(duì)縮小社會(huì)貧富差距、使樓市的投機(jī)困難、促進(jìn)城市環(huán)境及基礎(chǔ)配套的發(fā)展等都有很大的意義。最后，個(gè)人認(rèn)為未來1-2年甚至更長(zhǎng)時(shí)間，物業(yè)稅的實(shí)施還是一個(gè)探索過程，雖會(huì)漸行漸近，但付諸實(shí)施還是有很大的困難。
應(yīng)該說影響物業(yè)稅實(shí)施的不確定因素是很多的，最近的許多信息表明土地出讓金不會(huì)列入物業(yè)稅的征收范圍，如果成為現(xiàn)實(shí)的話將會(huì)使物業(yè)稅的調(diào)節(jié)作用下降很多；物業(yè)稅的征收成本很大，目前我們的征收能力不足的問題也十分明顯；很多人目前對(duì)此還是有所抵觸，如果100萬的房子按1%的稅率征收，每年多出的1萬元錢就變成額外的支出；地方政府與中央的稅收分配；資產(chǎn)估值……這一系列復(fù)雜的問題都要去逐步解決。
從目前的市場(chǎng)現(xiàn)狀看，房?jī)r(jià)的走勢(shì)已經(jīng)不完全由成本導(dǎo)向，更多的還是與人口的集中度、市場(chǎng)的供求關(guān)系相關(guān)。從近幾年二手房等營(yíng)業(yè)稅的征收看，最終會(huì)轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，物業(yè)稅同樣有此“憂慮”。另外，投資者更關(guān)注的是房產(chǎn)投資的空間即利潤(rùn)問題，而地方政府的稅收等同樣與房?jī)r(jià)密切相關(guān)，等等一系列問題并不是僅憑物業(yè)稅就能解決的。
觀點(diǎn)② 未來可能面臨執(zhí)行難
厲心 南京麒麟山莊開發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理
對(duì)目前樓市的燥熱，物業(yè)稅的確具有擠泡沫的功效，但問題在于物業(yè)稅的執(zhí)行將非常之難，使得這個(gè)擠泡沫的政策可能成為一種空想。”
有關(guān)物業(yè)稅的任何消息傳出都能引起市場(chǎng)的關(guān)注，其原因就在于這個(gè)稅種從初衷來講，是向富人征稅，你擁有的房產(chǎn)越多所征的稅就越高，理論上講對(duì)平抑房?jī)r(jià)是有益的。從目前市場(chǎng)情況來看，購(gòu)買中高檔房產(chǎn)的客戶，很大一部分是改善型和投資型客戶，而這部分客戶在成為市場(chǎng)主流后對(duì)房?jī)r(jià)拉升是一股重要力量。物業(yè)稅如果能征收，對(duì)這些投資的打壓將是很大的，樓市自然會(huì)降溫。
對(duì)目前樓市的燥熱，物業(yè)稅的確具有擠泡沫的功效，但問題在于物業(yè)稅的執(zhí)行將非常之難，其難度既在于征收標(biāo)準(zhǔn)難以確定，也在于對(duì)眾多指標(biāo)的核定存在諸多困難，由此這個(gè)政策就有點(diǎn)“雷聲大雨點(diǎn)小”的味道。
從本質(zhì)上來說，物業(yè)稅是針對(duì)持有環(huán)節(jié)的，有建議說應(yīng)該在土地出讓時(shí)就征收，但土地出讓時(shí)征收的稅種自然會(huì)在銷售時(shí)轉(zhuǎn)嫁到買房人身上。其實(shí)施的本意又將落空。物業(yè)稅不僅是一個(gè)簡(jiǎn)單的征稅政策，更是影響到民生的大事情，理應(yīng)謹(jǐn)慎考慮、征求社會(huì)各方意見。
目前大量資金涌入樓市，重要原因就在于老百姓投資渠道太窄，很多投資領(lǐng)域?qū)ζ胀ɡ习傩斩际顷P(guān)閉的，由此在許多實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域投入大量資金和精力收益微薄時(shí)，人們自然會(huì)涌進(jìn)樓市，獲得更大收益。所以說樓市本身是健康的，只是在各種力量作用下許多問題被放大了。解決樓市過熱的根本還是需要解決投資渠道單一的問題。
其他觀點(diǎn):
有助于遏制炒房現(xiàn)象
復(fù)旦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授、房地產(chǎn)研究中心主任 尹伯成
物業(yè)稅確定首套房不征、第二套或以后的房產(chǎn)征稅的原則，可以保護(hù)購(gòu)房自住的老百姓的權(quán)益，又可以提高房產(chǎn)投機(jī)者的成本，遏制炒房現(xiàn)象。
物業(yè)稅降房?jī)r(jià)不現(xiàn)實(shí)
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng) 楊紅旭
奢望物業(yè)稅大降房?jī)r(jià)并不現(xiàn)實(shí)。問題的關(guān)鍵是，物業(yè)稅是否把土地出讓金納入囊中。如果能夠規(guī)并土地出讓金，當(dāng)然會(huì)大大降低房?jī)r(jià)的構(gòu)成成本，理論上，可減降三成左右房?jī)r(jià)。事實(shí)上，操作起來卻困難重重，交過土地出讓金的已售房屋，和未來不交土地出讓金的新建房屋，之間如何進(jìn)行制度性新老劃斷，幾乎無法進(jìn)行實(shí)際操作。
短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)難起作用
深圳社科院城市運(yùn)營(yíng)中心主任 高海燕
從理論上講，征收物業(yè)稅有助于推動(dòng)開發(fā)商消化市場(chǎng)存量的積極性，從而使樓價(jià)出現(xiàn)小幅下調(diào)。但在實(shí)際操作中，短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)難起作用。另外，打擊投資性需求也難以實(shí)現(xiàn)：短線投資者投資決策并非重點(diǎn)考慮成本大小，而更多的是考慮利潤(rùn)空間；長(zhǎng)線投資者考慮的是出租回報(bào)率，會(huì)把增加的成本轉(zhuǎn)嫁到租客身上。 |