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文／啟蒙
2008年，房價下跌速度讓所有人吃驚！
2009年，房價上漲速度讓所有人吃驚！
09年3月份初時，房價幾乎還處于歷史最低點。然后就開始了瘋漲的歷程。但就單個樓盤來講，普遍在今年上漲在20%以上。許多樓盤還創(chuàng)了歷史新高。
僅僅3個月之后，房價就收復(fù)了2008年下跌的全部失地，達到2007年水平，而且，許多樓盤逼近甚至創(chuàng)下歷史新高。
僅僅三個月，不少購房者傻眼了。 他們踏空了，錯過了最佳購房時機。
“三個月，我看中的房子漲了20萬元。”一個重慶的購房者說。“3月時，我看中的這套100m2的房子4500元/m2，45萬元。當時猶豫了一下，結(jié)果不斷地漲，到現(xiàn)在已經(jīng)6500元，65萬元了。”
“房價是繼續(xù)上漲，還是會跌下來嗎？”最后，他問道。
這是所有人都關(guān)心的問題。購房者們都挺矛盾，不買，怕繼續(xù)漲。買了，怕又跌下來。2008年讓他們記憶深刻。
那么，房價短期之內(nèi)漲這么多？是繼續(xù)上漲呢？還是會跌下來呢？
中長期走勢暫不預(yù)測，至少，在短期內(nèi)，或者說在三個月內(nèi)，房價漲不動，但也跌不下來，樓市將陷入觀望僵持期。
為什么說漲不動了？
漲得太多了，這是最大的理由！
北京樓盤漲聲一遍，萬科有個樓盤，去年年底才一萬六七，現(xiàn)在已經(jīng)漲到兩萬六七了。房價上漲速度，堪比 火箭發(fā)射。看房價相對較低的重慶，去年年底，套內(nèi)四千多元是主流，如今，早已漲到五千多元甚至六千多元了。同一樓盤，一般漲了20%以上。
房價漲上來之后，把需求都消滅了。
對于剛性需求來說，短時間漲這么多，如果還毫不猶豫地買，真不把錢當錢了。短短幾個月，就損失了幾十萬元啊。說什么也要觀望一下啊。
對于投資需求來說，短期之內(nèi)漲這么多，投資增值空間被嚴重壓縮。再買就是傻子了。
需求大幅萎縮，樓市銷售量萎縮嚴重，售樓部來訪急劇減少，萎縮程度讓人可怕。有的售房部目前來訪量只有4月份的四分之一，人煙稀少，可謂門可羅雀。
但另一方面，雖然需求萎縮，房價在短期內(nèi)也跌不下來。至少在三個月內(nèi)，房價跌不下去，這是由以下四點決定的：
首先是房源短缺，無房可賣；
2009年，在小陽春剛開始，剛開始漲價時，開發(fā)商普遍很謹慎，以加快銷售速度為主，提價不多。沒有想到，在低價位剛性需求競?cè)绱嗣土?，等許多開發(fā)商如夢初醒，開始大幅提價時。房子已經(jīng)快賣完了。許多售樓部現(xiàn)在的價格比3個月前高了20%，盡管賣得慢，但他們根本不在意，就那幾十百把套房子。到年底肯定賣完了。
這種缺房狀態(tài)，至少還要持續(xù)半年，一般來說，商品房從設(shè)計開始，到拿到預(yù)售證，合理周期是6-12月。雖然從5月份開始，房地產(chǎn)開發(fā)商又紛紛大量啟動新項目開發(fā)，但要到明年才能形成供應(yīng)。
其次，開發(fā)商早早完成了09年銷售任務(wù)，惜售心理嚴重。沒有降價的理由。
09年雖然才過了一半，但多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)完成了全年的銷售任務(wù)。而且今年信貸寬松，資金充裕。開發(fā)商根本不追求銷售額，而把重心放在追求高價高利潤上。這種情況下，開發(fā)商只能漲價的沖動，根本就沒有降價的動機的理由。
第三，是成本推動因素。
在2008年大降價自救中，地價較低成本較低的項目，大多通過大降價方式，銷售光了。而剩下的項目中，大多數(shù)是07年以來新拿地的項目，成本高，難以降價。
2009年6月之后，中國更是地王頻出。土地的高門檻讓開發(fā)商惜售，否則低價賣了。可能連同一塊地都買不回來了。
第四，改善型需求和投資需求剛剛啟動，房價剛剛走上了上升軌道。
房價三個月就回到了07年的最高水平。07年可以跌？09年為啥不能跌呢？
09年房價的確漲得很離譜。但09年與07年完全不可同日而語。07年10月，房價走到了頂點時已經(jīng)漲了好多年，房貸新政吹響集結(jié)號后，投資需求就開始了集體大撤退，07年，房價達到頂點，形成房價拐點。
而2009年，房價在經(jīng)歷大幅下降后，剛剛走上了上升通道。改善型需求和投資需求剛剛開始啟動。房價在經(jīng)歷08年世界性經(jīng)濟危機打擊中后，所表現(xiàn)出來的頑強性，讓大眾仍把房產(chǎn)投資作為主要的投資渠道。目前，房價剛剛走出底部，走上了上升通道，既使要跌，也無法跌到2008年房價的最低谷，房價最低的時期已經(jīng)永遠過去了。
根據(jù)以上分析，本文認為，目前房市已經(jīng)陷入了僵持期，房價上漲過快，讓銷售嚴重萎縮，漲不動，但也跌不了?？赡茉?009年內(nèi)，市場難以擺脫僵持期狀況。
僵持期過后，樓市將會走向何方？是開發(fā)商投降，降價剌激需求，還是購房者投降，被迫追高購房呢？
目前無法判斷，只能說，形式不明，2010年春節(jié)，樓市將選擇方向。 |