文/啟蒙</p> <p><strong>  2008年,房價下跌速度讓所有人吃驚!</strong></p> <p><strong>  2009年,房價上漲速度讓所有人吃驚!</strong></p> <p" />

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地產(chǎn)八卦

龍啟蒙:09年內(nèi)房價漲不動跌不了
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時間:2009-08-12  來源:  點擊數(shù):1122

  文/啟蒙

  2008年,房價下跌速度讓所有人吃驚!

  2009年,房價上漲速度讓所有人吃驚!

  09年3月份初時,房價幾乎還處于歷史最低點。然后就開始了瘋漲的歷程。但就單個樓盤來講,普遍在今年上漲在20%以上。許多樓盤還創(chuàng)了歷史新高。

  僅僅3個月之后,房價就收復(fù)了2008年下跌的全部失地,達到2007年水平,而且,許多樓盤逼近甚至創(chuàng)下歷史新高。

  僅僅三個月,不少購房者傻眼了。 他們踏空了,錯過了最佳購房時機。

  “三個月,我看中的房子漲了20萬元。”一個重慶的購房者說。“3月時,我看中的這套100m2的房子4500元/m2,45萬元。當時猶豫了一下,結(jié)果不斷地漲,到現(xiàn)在已經(jīng)6500元,65萬元了。”

  “房價是繼續(xù)上漲,還是會跌下來嗎?”最后,他問道。

  這是所有人都關(guān)心的問題。購房者們都挺矛盾,不買,怕繼續(xù)漲。買了,怕又跌下來。2008年讓他們記憶深刻。

  那么,房價短期之內(nèi)漲這么多?是繼續(xù)上漲呢?還是會跌下來呢?

  中長期走勢暫不預(yù)測,至少,在短期內(nèi),或者說在三個月內(nèi),房價漲不動,但也跌不下來,樓市將陷入觀望僵持期。

  為什么說漲不動了?

  漲得太多了,這是最大的理由!

  北京樓盤漲聲一遍,萬科有個樓盤,去年年底才一萬六七,現(xiàn)在已經(jīng)漲到兩萬六七了。房價上漲速度,堪比 火箭發(fā)射。看房價相對較低的重慶,去年年底,套內(nèi)四千多元是主流,如今,早已漲到五千多元甚至六千多元了。同一樓盤,一般漲了20%以上。

  房價漲上來之后,把需求都消滅了。

  對于剛性需求來說,短時間漲這么多,如果還毫不猶豫地買,真不把錢當錢了。短短幾個月,就損失了幾十萬元啊。說什么也要觀望一下啊。

  對于投資需求來說,短期之內(nèi)漲這么多,投資增值空間被嚴重壓縮。再買就是傻子了。

  需求大幅萎縮,樓市銷售量萎縮嚴重,售樓部來訪急劇減少,萎縮程度讓人可怕。有的售房部目前來訪量只有4月份的四分之一,人煙稀少,可謂門可羅雀。

  但另一方面,雖然需求萎縮,房價在短期內(nèi)也跌不下來。至少在三個月內(nèi),房價跌不下去,這是由以下四點決定的:

  首先是房源短缺,無房可賣;

  2009年,在小陽春剛開始,剛開始漲價時,開發(fā)商普遍很謹慎,以加快銷售速度為主,提價不多。沒有想到,在低價位剛性需求競?cè)绱嗣土?,等許多開發(fā)商如夢初醒,開始大幅提價時。房子已經(jīng)快賣完了。許多售樓部現(xiàn)在的價格比3個月前高了20%,盡管賣得慢,但他們根本不在意,就那幾十百把套房子。到年底肯定賣完了。

  這種缺房狀態(tài),至少還要持續(xù)半年,一般來說,商品房從設(shè)計開始,到拿到預(yù)售證,合理周期是6-12月。雖然從5月份開始,房地產(chǎn)開發(fā)商又紛紛大量啟動新項目開發(fā),但要到明年才能形成供應(yīng)。

  其次,開發(fā)商早早完成了09年銷售任務(wù),惜售心理嚴重。沒有降價的理由。

  09年雖然才過了一半,但多數(shù)開發(fā)商已經(jīng)完成了全年的銷售任務(wù)。而且今年信貸寬松,資金充裕。開發(fā)商根本不追求銷售額,而把重心放在追求高價高利潤上。這種情況下,開發(fā)商只能漲價的沖動,根本就沒有降價的動機的理由。

  第三,是成本推動因素。

  在2008年大降價自救中,地價較低成本較低的項目,大多通過大降價方式,銷售光了。而剩下的項目中,大多數(shù)是07年以來新拿地的項目,成本高,難以降價。

  2009年6月之后,中國更是地王頻出。土地的高門檻讓開發(fā)商惜售,否則低價賣了。可能連同一塊地都買不回來了。

  第四,改善型需求和投資需求剛剛啟動,房價剛剛走上了上升軌道。

  房價三個月就回到了07年的最高水平。07年可以跌?09年為啥不能跌呢?

  09年房價的確漲得很離譜。但09年與07年完全不可同日而語。07年10月,房價走到了頂點時已經(jīng)漲了好多年,房貸新政吹響集結(jié)號后,投資需求就開始了集體大撤退,07年,房價達到頂點,形成房價拐點。

  而2009年,房價在經(jīng)歷大幅下降后,剛剛走上了上升通道。改善型需求和投資需求剛剛開始啟動。房價在經(jīng)歷08年世界性經(jīng)濟危機打擊中后,所表現(xiàn)出來的頑強性,讓大眾仍把房產(chǎn)投資作為主要的投資渠道。目前,房價剛剛走出底部,走上了上升通道,既使要跌,也無法跌到2008年房價的最低谷,房價最低的時期已經(jīng)永遠過去了。

  根據(jù)以上分析,本文認為,目前房市已經(jīng)陷入了僵持期,房價上漲過快,讓銷售嚴重萎縮,漲不動,但也跌不了??赡茉?009年內(nèi),市場難以擺脫僵持期狀況。

  僵持期過后,樓市將會走向何方?是開發(fā)商投降,降價剌激需求,還是購房者投降,被迫追高購房呢?

  目前無法判斷,只能說,形式不明,2010年春節(jié),樓市將選擇方向。

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