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近日，南京市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布關(guān)于印發(fā)《南京市規(guī)劃資源局低多層居住建筑項目規(guī)劃管理規(guī)則》（以下簡稱《規(guī)則》）的通知。
《規(guī)則》明確嚴(yán)禁審批獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排戶型；嚴(yán)禁將低多層居住建筑戶型潛伏設(shè)計或變相設(shè)計成“ 別墅”。低多層居住建筑核準(zhǔn)圖中不得出現(xiàn)“別墅”“疊墅”和“空中別墅”等標(biāo)注。規(guī)劃的二類城鎮(zhèn)住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地的容積率應(yīng)大于1.0，建筑高度不得低于12米。
《規(guī)則》自發(fā)布之日起施行。
南京市規(guī)劃資源局低多層居住建筑項目規(guī)劃管理規(guī)則
第一條 為進(jìn)一步促進(jìn)土地集約、節(jié)約利用，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，鞏固全市有關(guān)專項清查整治工作成果，規(guī)范低多層居住建筑項目建設(shè)工程設(shè)計方案審查工作，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市工作實(shí)際，制定本規(guī)則。
第二條 本規(guī)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)一類城鎮(zhèn)住宅用地、二類城鎮(zhèn)住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地上新建的低多層住宅項目和老年公寓項目。本市行政區(qū)域內(nèi)新建的低多層辦公樓、研發(fā)樓、職工宿舍、租賃住房、專家樓、酒店式公寓、療養(yǎng)院、養(yǎng)老院和產(chǎn)業(yè)用地中行政辦公與生活服務(wù)設(shè)施等項目同步執(zhí)行第六條至第八條的內(nèi)容。
第三條 本規(guī)則中的低層居住項目是指一層至三層的低層住宅和老年公寓建筑，多層居住項目是指四層至六層的多層住宅和老年公寓建筑。
第四條 新編和修編控制性詳細(xì)規(guī)劃時原則上不再新增一類城鎮(zhèn)住宅用地。規(guī)劃的二類城鎮(zhèn)住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地的容積率應(yīng)大于1.0，建筑高度不得低于12米。涉及歷史文化保護(hù)和景觀敏感地區(qū)等特殊地段可根據(jù)法律法規(guī)和規(guī)劃要求合理確定建筑高度。
第五條 低多層居住項目出具規(guī)劃條件時，應(yīng)明確居住建筑最小建筑高度。多層居住項目的居住建筑最小建筑高度原則上不得低于12米。
第六條 規(guī)劃審批中應(yīng)加強(qiáng)對低多層居住建筑的管控。嚴(yán)禁審批獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排戶型；嚴(yán)禁將低多層居住建筑戶型潛伏設(shè)計或變相設(shè)計成“別墅”。低多層居住建筑核準(zhǔn)圖中不得出現(xiàn)“別墅”“疊墅”和“空中別墅”等標(biāo)注。
第七條 低層居住建筑單戶戶型不得同時具備首層空間和頂層空間。低多層居住建筑每棟居住建筑水平與豎向拼接的總戶數(shù)不得少于三戶，戶型之間水平拼接處的毗鄰山墻進(jìn)深不得小于5米，單戶復(fù)式住宅地上建筑部分不得超過兩層疊加。
多層居住建筑應(yīng)設(shè)置單元入口，并從公共區(qū)域入戶。規(guī)劃設(shè)計應(yīng)合理確定建筑面寬，單棟多層居住建筑總連續(xù)面寬原則上不大于60米。
第八條 低多層居住建筑不應(yīng)設(shè)置圍墻、圍欄或綠籬等設(shè)施，將居住建筑首層外的綠地和公共空間作為建筑首層的專有使用部分。低多層居住建筑規(guī)劃設(shè)計應(yīng)符合所在地區(qū)城市設(shè)計的要求，應(yīng)注重尺度、比例、體量、風(fēng)格和色彩等，且與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。
第九條 本規(guī)則自發(fā)布之日起施行。凡之前已取得規(guī)劃設(shè)計方案審定意見的，可不執(zhí)行本規(guī)則，但須在 2021年12月1日前領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證。其中分期實(shí)施的項目，在2021年12月1日前只領(lǐng)取部分建設(shè)工程規(guī)劃許可證的，未領(lǐng)證的建筑應(yīng)按照本《規(guī)則》重新審定建筑單體設(shè)計方案，同一棟建筑已有部分領(lǐng)證的除外。
關(guān)于《南京市規(guī)劃資源局低多層居住建筑項目規(guī)劃管理規(guī)則》的政策解讀
為進(jìn)一步貫徹實(shí)施習(xí)近平生態(tài)文明思想，鞏固全市有關(guān)專項清查整治工作成果，建立長效的規(guī)范管理機(jī)制，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市工作實(shí)際，制定了《南京市規(guī)劃資源局低多層居住建筑項目規(guī)劃管理規(guī)則》。
一、制定文件的必要性
進(jìn)一步促進(jìn)土地集約、節(jié)約利用，維護(hù)生態(tài)環(huán)境和景觀不受破壞，須進(jìn)一步規(guī)范建設(shè)工程設(shè)計方案審查工作，加強(qiáng)低多層居住建筑項目的規(guī)劃管理。
二、制定依據(jù)
（一）《國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）》（2020年版）附錄A；
（二）《民用建筑設(shè)計術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 50504-2009）第3.1.3條；
（三）《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2011年版）附錄七；
（四）《南京市城市用地分類和代碼標(biāo)準(zhǔn)（2012）》；
（五）《南京市建設(shè)工程設(shè)計方案審查相關(guān)辦法》（寧規(guī)規(guī)范字〔2017〕3號）第十五條。
三、主要內(nèi)容
（一）確定適用范圍。該規(guī)則適用于本市行政區(qū)域內(nèi)一類城鎮(zhèn)住宅用地、二類城鎮(zhèn)住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地上新建的低多層住宅項目和老年公寓項目。除此之外，本市行政區(qū)域內(nèi)新建的低多層辦公樓、研發(fā)樓、職工宿舍、租賃住房、專家樓、酒店式公寓、療養(yǎng)院、養(yǎng)老院和產(chǎn)業(yè)用地中行政辦公與生活服務(wù)設(shè)施等項目也同步執(zhí)行第六條至第八條的內(nèi)容。
（二）強(qiáng)化規(guī)劃編制階段控制。新編和修編控制性詳細(xì)規(guī)劃時原則上不再新增一類城鎮(zhèn)住宅用地。規(guī)劃的二類城鎮(zhèn)住宅用地、商住混合用地和老年公寓用地的容積率應(yīng)大于1.0，建筑高度不得低于12米。涉及歷史文化保護(hù)和景觀敏感地區(qū)等特殊地段可根據(jù)法律法規(guī)和規(guī)劃要求合理確定建筑高度。
（三）細(xì)化規(guī)劃條件階段要求。低多層居住項目出具規(guī)劃條件時，應(yīng)明確居住建筑最小建筑高度。多層居住項目的居住建筑最小建筑高度原則上不得低于12米。
（四）加強(qiáng)方案階段技術(shù)審查。規(guī)劃審批中應(yīng)加強(qiáng)對低多層居住建筑的管控。嚴(yán)禁審批獨(dú)棟、雙拼和聯(lián)排戶型；嚴(yán)禁將低多層居住建筑戶型潛伏設(shè)計或變相設(shè)計成“別墅”。低層居住建筑單戶戶型不得同時具備首層空間和頂層空間。低多層居住建筑每棟居住建筑水平與豎向拼接的總戶數(shù)不得少于三戶，戶型之間水平拼接處的毗鄰山墻進(jìn)深不得小于5米，單戶復(fù)式住宅地上建筑部分不得超過兩層疊加。多層居住建筑應(yīng)設(shè)置單元入口，并從公共區(qū)域入戶。規(guī)劃設(shè)計應(yīng)合理確定建筑面寬，單棟多層居住建筑總連續(xù)面寬原則上不大于60米。
（五）明確風(fēng)貌管控要求。低多層居住建筑不應(yīng)設(shè)置圍墻、圍欄或綠籬等設(shè)施，將居住建筑首層外的綠地和公共空間作為建筑首層的專有使用部分。低多層居住建筑規(guī)劃設(shè)計應(yīng)符合所在地區(qū)城市設(shè)計的要求，應(yīng)注重尺度、比例、體量、風(fēng)格和色彩等，且與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)。 |